2 липня 2026 11:00 6 хвилин читання

Оренда житла між ФОП і фізособою: хто платить податки

Оренда житла між підприємцем і фізособою часто виглядає як звичайна домовленість, але саме статус сторін визначає, хто відповідатиме перед бюджетом. Як пояснює «Судово-юридична газета», у таких угодах ключове питання — хто за Податковим кодексом України є податковим агентом.

Оренда житла між ФОП і фізособою: хто відповідає за податки

Якщо фізособа здає житло ФОП або юридичній особі, податки з орендної плати утримує орендар. Якщо квартиру орендує звичайна фізособа, яка не є підприємцем, податки декларує і сплачує власник житла.

На практиці є три основні сценарії:

Читайте також: Учасники бойових дій та люди з інвалідністю від війни отримають податкову знижку на оренду житла

1
Фізособа здає житло ФОП або компанії — орендар утримує ПДФО і військовий збір як податковий агент.
2
Фізособа здає житло іншій фізособі — орендодавець сам декларує дохід і сплачує податки.
3
Орендодавець сам є ФОП — він платить податки за своєю системою оподаткування, а орендар не утримує ПДФО і військовий збір.

Саме це правило варто закладати в договір ще до першого платежу.

Податки з оренди житла: коли ФОП є податковим агентом

Якщо власник житла — фізична особа, а орендарем є ФОП або юридична особа, орендар виконує функцію податкового агента. Тобто під час виплати орендної плати він утримує податки з доходу орендодавця і перераховує їх до бюджету.

У такому випадку ФОП не платить податок «за себе» і не покриває його окремо зі своїх коштів. Податки утримуються саме із суми, нарахованої власнику житла.

З орендної плати потрібно утримати:

18% ПДФО;
5% військового збору.

Разом це становить 23% від нарахованої суми оренди.

Підписуйтеся на наші соцмережі

ФОП орендує житло у фізособи: приклад розрахунку

Якщо орендна плата становить 10 000 грн, податки розраховуються так:

ПДФО 18% — 1 800 грн;
військовий збір 5% — 500 грн;
загалом до бюджету — 2 300 грн;
сума, яку отримає орендодавець, — 7 700 грн.

Тому в договорі потрібно чітко визначити, про яку суму домовилися сторони: до оподаткування чи після утримання податків. Інакше власник може очікувати 10 000 грн «на руки», тоді як ФОП законно перерахує частину суми до бюджету.

Коли податки з оренди житла платить власник

Якщо орендарем є звичайна фізична особа, яка не зареєстрована як підприємець, вона не стає податковим агентом. У такій моделі орендар не утримує ПДФО і військовий збір та не перераховує їх до бюджету.

Обов’язок задекларувати дохід і сплатити податки переходить до орендодавця. Власник житла має самостійно відобразити дохід від оренди та сплатити ПДФО і військовий збір відповідно до підпункту 170.1.5 Податкового кодексу України.

Це важливо для власників квартир, які здають житло приватним особам. Якщо дохід не задекларований, податковий ризик залишається саме на орендодавцеві.

Якщо орендодавець — ФОП: як працюють податки з оренди

Окрема ситуація виникає, коли власник житла сам зареєстрований як фізична особа-підприємець і здає нерухомість у межах підприємницької діяльності.

Тоді він самостійно сплачує податки як ФОП відповідно до обраної системи оподаткування, наприклад єдиного податку. У такій схемі орендар не є податковим агентом і не утримує ПДФО та військовий збір із суми оренди.

Для орендаря це спрощує розрахунки, але не скасовує потреби перевірити статус орендодавця. Перед оплатою варто переконатися, що власник справді здає житло як ФОП.

ЄСВ для ФОП 2026: чи залежить внесок від оренди житла

Єдиний соціальний внесок не є податком з орендної плати. Це окремий обов’язковий платіж у системі загальнообов’язкового державного соціального страхування, який регулюється Законом України №2464-VI.

Для ФОП ЄСВ пов’язаний зі статусом підприємця, а не з конкретною угодою оренди. Тобто підприємець сплачує внесок незалежно від того, отримує він дохід від оренди житла чи від іншої діяльності.

У 2026 році мінімальна зарплата становить 8 647 грн. Мінімальний страховий платіж для ФОП — 1 902,34 грн на місяць, тобто 22% від мінімальної зарплати.

Максимальний розмір ЄСВ — 38 046,80 грн на місяць. Він розраховується як 22% від максимальної бази нарахування — 172 940 грн, що відповідає 20 мінімальним зарплатам.

Хто з ФОП може не платити ЄСВ за себе

Закон передбачає винятки для окремих категорій підприємців. Від сплати ЄСВ за себе можуть бути звільнені:

ФОП з інвалідністю, якщо вони отримують пенсійні або соціальні виплати;
пенсіонери за віком або за вислугу років;
ФОП, які одночасно працюють за наймом і за яких роботодавець сплачує ЄСВ у розмірі не менше 22% мінімальної зарплати;
підприємці на загальній системі оподаткування за відсутності доходу;
мобілізовані ФОП на період проходження військової служби за наявності підтвердних документів.

Ці винятки не змінюють правил оподаткування орендної плати, але впливають на загальне податкове навантаження підприємця.

Договір оренди житла між ФОП і фізособою: що перевірити

Щоб уникнути спорів, у договорі оренди варто окремо зафіксувати статус сторін, суму орендної плати, порядок утримання податків і відповідального за їх перерахування.

Сторонам варто погодити:

1
хто є орендарем і орендодавцем — ФОП, фізособа чи юридична особа;
2
чи вказана сума оренди до оподаткування, чи «на руки»;
3
хто утримує ПДФО і військовий збір;
4
коли і як здійснюється оплата;
5
які документи підтверджують статус ФОП, якщо орендодавець здає житло як підприємець.

Для оренди житла між ФОП і фізособою головне правило таке: якщо підприємець орендує квартиру у звичайної фізособи, він утримує 18% ПДФО і 5% військового збору як податковий агент. Якщо орендар — не підприємець, податки сплачує власник житла. Якщо власник сам здає нерухомість як ФОП, він платить податки у межах своєї підприємницької системи.