Переоформлення нерухомості: дарування чи купівля-продаж — що вигідніше

Переоформлення нерухомості на родича чи сторонню особу — поширена практика, яка вимагає виваженого підходу, оскільки вибір між договором дарування та купівлі-продажу є ключовим для оптимізації фінансових витрат. На YouTube-каналі «Наказ» було детально розібрано цю тему, і ми підготували короткий виклад найважливіших порад та рекомендацій.

Дарування: коли вигідно, а коли ні

Договір дарування є одним із найпоширеніших способів переоформлення майна. Його податкові наслідки залежать від того, хто є сторонами угоди.

Якщо ви передаєте майно близькому родичу — батькам, дітям, чоловіку, дружині, рідним братам чи сестрам, бабусям, дідусям або онукам — жодних податків сплачувати не потрібно. У цьому випадку ані ПДФО, ані військовий збір не нараховуються. Також не потрібно сплачувати 1% до Пенсійного фонду. Однак, на практиці можуть виникнути неочевидні ситуації, коли нотаріус вимагає 1% держмита, хоча насправді при даруванні між близькими родичами його розмір становить лише 17 гривень. Це підтверджується законодавством та роз'ясненнями Податкової служби. Оскільки вартість об'єкта для оподаткування не визначається, 1% рахувати ні від чого. Крім того, нульове оподаткування можливе лише тоді, коли обидві сторони є резидентами України. Якщо хоча б одна зі сторін — нерезидент, той, хто отримав нерухомість, сплатить 18% ПДФО та 1,5% військового збору.

Якщо ж дарування відбувається між сторонніми людьми або неблизькими родичами, податки будуть. Їх сплачує той, кому подарували нерухомість, і вони становлять 5% ПДФО та 1,5% військового збору. Якщо хоча б одна зі сторін є нерезидентом, ПДФО зростає до 18%. У таких ситуаціях обов’язково потрібно проводити експертну оцінку ринкової вартості об'єкта, оскільки податки розраховуються саме від неї. Оцінку можна отримати як безкоштовно на сайті Фонду держмайна, так і платно у приватного експерта. Варто також пам’ятати, що приватні нотаріуси не перераховують держмито до державного бюджету, а стягують його як частину вартості своїх послуг.

Купівля-продаж: що потрібно знати про податки

Підписуйтеся на наші соцмережі

При виборі договору купівлі-продажу важливим є не ступінь споріднення, а термін володіння майном та кількість об'єктів, проданих протягом року.

Продавець може бути звільнений від податків, якщо він володіє нерухомістю більше трьох років (або отримав її у спадок) і це перший об’єкт, який він відчужує протягом календарного року. В такому разі ані ПДФО, ані військовий збір не сплачуються.

Ситуація змінюється, якщо продавець володіє майном менше трьох років. При продажу першого об'єкта за рік він сплачує 5% ПДФО та 1,5% військового збору. Для нерезидента ПДФО становить 18%. Якщо продавець відчужує другий, третій чи наступні об'єкти протягом календарного року, податки зростають. При продажу другого об'єкта за рік продавець сплачує 5% ПДФО та 1,5% військового збору, а якщо він нерезидент — 18% ПДФО. При продажу третього і наступних об'єктів, незалежно від резидентства, податки становлять 18% ПДФО та 1,5% військового збору. Важливо, що в цих випадках податки стягуються не з усієї суми продажу, а лише з прибутку, тобто з різниці між ціною продажу та ціною придбання.

Щодо витрат покупця, вони не залежать від терміну володіння майном продавцем. Покупець завжди сплачує 1% до Пенсійного фонду. Як і при даруванні, при купівлі-продажу потрібно робити оцінку майна, яку можна отримати безкоштовно на сайті або платно у експерта.

Що ж обрати: дарування чи купівля-продаж?

Вибір між двома варіантами залежить від конкретних обставин.

Дарування може бути вигіднішим, якщо продавець володіє майном більше трьох років, але це вже другий об’єкт за рік, або володіє менше трьох років, і це перший об’єкт за рік. У цих випадках для покупця дарування є переважнішим, оскільки не потрібно платити пенсійний збір. Дарування також буде вигіднішим в інших ситуаціях, коли йдеться про регулярні угоди та при купівлі-продажу передбачено 18% ПДФО. При даруванні, якщо угода відбувається між резидентами, ПДФО становитиме 5%, що значно менше.

Важливо відрізняти реальні операції від фіктивних угод. Наприклад, якщо тітка хоче віддати квартиру племінниці, вони можуть оформити її як купівлю-продаж за символічну суму, щоб скористатися більш вигідним варіантом оподаткування. Адже продавець має право визначати ціну свого майна. Оцінка ринкової вартості робиться для того, щоб податки було сплачено від реальної вартості, а продавати ви можете за будь-яку ціну, і ніякого порушення тут немає. Однак, якщо ви насправді купуєте нерухомість за значну суму, а продавець пропонує оформити її як дарування, щоб зменшити податки, варто бути обережним. У договорі дарування вказується, що ви отримали майно безкоштовно, і у разі розірвання угоди ви не зможете претендувати на повернення сплачених коштів, оскільки офіційно їх не було.

Правильний вибір між даруванням та купівлею-продажем може суттєво вплинути на кінцеві витрати. Для близьких родичів завжди вигідніше дарування, а для інших ситуацій — купівля-продаж, якщо майно у власності більше трьох років і це перша угода. В інших випадках, коли йдеться про високі податки, дарування може бути більш вигідним з точки зору податкового навантаження. Завжди уважно оцінюйте свою ситуацію, перш ніж укладати угоду, щоб уникнути неприємних сюрпризів.

Глосарій ключових понять

Цей матеріал підготовлений на основі інформації з відкритих джерел. Редакція самостійно відбирає ключові факти, аналізує їх та структурує за допомогою AI-інструментів.