Податок на нерухомість: як розібратися та платити менше?

Податок на нерухомість в Україні часто викликає чимало запитань та суперечок. Уявіть ситуацію: сім'я живе у старенькій квартирі площею 80 м², отримує рахунок за податок на нерухомість, тоді як власник елітної квартири у новобудові на 60 м² за 200 000 доларів нічого не платить. Чи є в цьому логіка? У відео на каналі buh ua експертка детально розповідала про ці нюанси. Ми підготували короткий виклад найважливішого, щоб ви могли розібратися у всіх тонкощах податкового законодавства та зрозуміти, коли і кому потрібно сплачувати цей податок, хто може законно його не платити, та які кроки робити у складних ситуаціях.

За що ми платимо: межі та обмеження

Податок на нерухомість не враховує реальний стан житла або кількість людей, що там проживають. Головне значення має лише загальна площа та хто є власником. Основне правило полягає в тому, що податок сплачується за площу, яка перевищує встановлені ліміти. Для квартир цей ліміт становить 60 квадратних метрів, для житлових будинків – 120 квадратних метрів. Якщо ж у вашій власності є і квартира, і будинок, загальний ліміт для вас складає 180 квадратних метрів. Ці ліміти розраховуються на одного власника.

Наприклад, якщо у вас є одна квартира площею 59 м², вам не потрібно платити податок, оскільки ви не перевищуєте ліміт. Але якщо у вас дві квартири по 40 м² кожна, загальна площа складає 80 м². Оскільки ліміт для квартир 60 м², податок нараховуватиметься лише за 20 зайвих метрів. Якщо ж ви володієте будинком на 200 м², податок сплачуватиметься за 80 зайвих метрів. Якщо у вас є і квартира, і будинок, і їхня сукупна площа перевищує 180 м², податок сплачуватиметься за перевищення цього комбінованого ліміту. Важливо пам'ятати, що враховується саме загальна площа, а не лише житлова.

Скільки платити: розрахунок та ставки

Базою для оподаткування є загальна площа житлової та нежитлової нерухомості, включаючи її частки. Ставку податку встановлює місцева рада, і вона може відрізнятися залежно від типу об'єкту та його розташування. Розмір ставки визначається як відсоток від мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року. Ця ставка не може перевищувати 1,5% за кожен квадратний метр.

Для наочності розглянемо приклад. Якщо фізична особа володіє квартирою у Вінниці площею 65 м², податок обчислюється так: від загальної площі (65 м²) віднімається пільгова площа (60 м²), що не оподатковується. Залишок у 5 м² множиться на ставку податку. Припустимо, місцева ставка становить 1,5%, що відповідає 120 грн за квадратний метр. Тоді за 5 «зайвих» метрів потрібно буде сплатити 600 грн. Важливо пам'ятати, що ставки можуть значно відрізнятися, наприклад, у Харкові міська рада встановила ставку на рівні 0%.

Що робити, якщо місцева рада не прийняла нове рішення про встановлення ставок податку? Якщо до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, нові ставки та пільги не були ухвалені, тоді на цій території продовжують діяти ставки та правила, встановлені раніше, до 31 грудня попереднього року. Тобто, податок буде нараховуватися за старими умовами.

Підписуйтеся на наші соцмережі

Як дізнатися про податок та виправити помилки

Податкова служба повинна самостійно розрахувати суму податку та надіслати вам податкове повідомлення-рішення до 1 липня року, що настає за звітним. Наприклад, за 2024 рік лист має прийти до 1 липня 2025 року. Оплатити нарахований податок необхідно протягом 60 днів після отримання цього листа, тобто, як правило, до 1 вересня. Вам не потрібно подавати жодних звітів чи заяв для нарахування цього податку – все відбувається автоматично.

Якщо ви не отримали повідомлення, штрафу за це не буде, але податкова може донарахувати податок за останні три роки. Щоб бути спокійним і впевненим, рекомендуємо перевіряти нарахування особисто в електронному кабінеті платника податків у розділі «Листування з ДПС» або «Податки».

Зверніть увагу, що податкова служба іноді допускає помилки. Це може бути неправильне врахування площі або власності. Наприклад, можуть нарахувати податок на квартиру, якою ви вже не володієте, або виставити повний податок за об'єкт, де ви маєте лише частку. Такі ситуації виникають через помилки в обліку. Тому завжди уважно перевіряйте всі дані у повідомленні. Якщо ви виявили неточність, подайте заяву до податкової, обов'язково додавши копії документів, що підтверджують помилку, таких як свідоцтво про право власності або договір купівлі-продажу. Законом передбачено, що податкова має розглянути таку заяву протягом 10 днів, хоча на практиці цей термін може затягуватися. Після розгляду податкова відкликає попереднє повідомлення-рішення та видає нове, вже з правильними сумами до сплати. Іноді ви навіть можете самостійно звернутися до податкової та попросити нарахувати податок, якщо це необхідно, наприклад, при продажі майна.

Як уникнути сплати або скористатися пільгами

Якщо у вас немає спеціальних пільг, фактично єдиний спосіб законно не платити податок – це розділити право власності так, щоб площа, яка належить кожному співвласнику, не перевищувала встановлені ліміти. Наприклад, якщо ви єдиний власник будинку на 200 м², ви можете подарувати половину будинку дружині, чоловіку чи дитині. Тоді у вашій власності залишиться 100 м², що може дозволити уникнути податку. Однак тут є нюанси: потрібна людина, якій ви повністю довіряєте, і необхідно буде витратитися на нотаріальні послуги, що зазвичай коштує від 6 до 10 тисяч гривень.

Існують також винятки, коли податок не сплачується навіть за умови перевищення лімітів. До них належить нерухомість, яка є аварійною або непридатною для проживання через пошкодження, пов'язані з воєнними діями. Такі випадки мають бути підтверджені рішенням місцевої ради. Також податок не сплачується, якщо нерухомість розташована на території активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях. Важливо зазначити, якщо ви перебуваєте на тимчасово окупованій території, а ваша нерухомість знаходиться на підконтрольній Україні території, штрафи за несплату податку до вас не застосовуються. Проте сам податок все одно доведеться сплатити протягом шести місяців після завершення воєнного стану.

Пільги також передбачені для окремих соціально вразливих категорій громадян. Податок не сплачують власники нерухомості, якщо вона належить дитині-сироті, дитині, позбавленій батьківського піклування, а також дітям з інвалідністю, яких виховує одинока мати чи батько. Багатодітні або прийомні сім'ї, що виховують понад п'ятьох дітей, також звільняються від сплати. Існують й інші винятки, наприклад, для релігійних організацій, але вони стосуються менш поширених випадків. Щодо пенсіонерів, окремої пільги для всіх пенсіонерів не передбачено, для них діють ті ж ліміти, що і для всіх інших фізичних осіб.

ФОП та податок на нерухомість: важливі аспекти

Розглянемо питання оподаткування нерухомості для фізичних осіб-підприємців. Сам по собі ФОП не є платником цього податку, ви завжди сплачуєте його як фізична особа. Однак, якщо ви використовуєте свою квартиру чи будинок для ведення бізнесу, наприклад, здаєте в оренду або ведете діяльність за цією адресою, ви втрачаєте пільгу на 60 або 120 м². Якщо ж ФОП зареєстрований у вашій квартирі родичем, а ви самі не ведете там діяльності, податкова пішла назустріч – пільга зберігається. Аналогічно, якщо ви зареєстрували ФОП за домашньою адресою, але фактично працюєте в іншому місці, право на пільгу не втрачається. Проте, якщо житло здається в оренду, то за ті місяці, коли воно здається, пільга не діє, і доведеться сплатити податок повністю. Таким чином, навіть якщо ФОП зареєстрований вдома, ризик втратити пільгу є мінімальним, якщо ви не використовуєте житло для бізнесу насправді.

Інші важливі питання: купівля, продаж та діти-власники

Наостанок розглянемо ще кілька практичних запитань.

Чи нараховується податок на нерухомість, якщо ви купили об'єкт і в тому ж місяці його продали? Ні, у такому випадку податок не сплачується і не нараховується. А якщо ви володіли об'єктом кілька місяців, податок сплачується пропорційно тим місяцям, коли ви були власником, причому враховуються лише повні місяці. Наприклад, якщо ви володіли нерухомістю шість місяців, то податок буде нараховано лише за цей період, а не за цілий рік.

Ще одне поширене питання: хто сплачує податок, якщо власником є малолітня чи неповнолітня дитина? У такому випадку сплату здійснюють батьки або опікуни.

Розуміння нюансів податку на нерухомість допоможе кожному власнику житла ефективно управляти своїми фінансами та уникнути неприємних ситуацій. Важливо завжди бути в курсі актуальних лімітів, ставок та пільг, а також уважно перевіряти податкові повідомлення. У разі виникнення сумнівів або помилок, звертайтесь до податкової або до фахівців для отримання роз'яснень та коректного вирішення питань.

Глосарій ключових понять

Цей матеріал підготовлений на основі інформації з відкритих джерел. Редакція самостійно відбирає ключові факти, аналізує їх та структурує за допомогою AI-інструментів.