Податки з подобової оренди: ФОП, КВЕД, РРО та збори

Здавати квартиру через Airbnb, Booking чи OLX і залишати дохід поза податковим обліком ставатиме дедалі складніше. Із 2027 року цифрові платформи мають звітувати про заробітки користувачів, а неправильний КВЕД, невдала група ФОП або відсутність фіскального чека вже сьогодні можуть призвести до донарахувань і штрафів. YouTube-канал buh ua пояснив, як легалізувати подобову оренду та не переплачувати.

Подобова оренда квартири як бізнес: що зміниться з 2027 року

Верховна Рада 9 червня 2026 року ухвалила закон про оподаткування доходів, отриманих через цифрові платформи. Він охоплює, зокрема, сервіси оренди житла та передбачає збір і передавання податковій інформації про доходи користувачів. Більшість положень має запрацювати з 1 січня 2027 року.

Для власника легалізація означає не лише менший ризик перевірки. Офіційний дохід може підтвердити платоспроможність під час оформлення кредиту, іпотеки або візи. Договір, акт і платіжні документи також допомагають стягнути збитки, якщо гість пошкодив майно чи відмовився платити.

Податки з подобової оренди: 23% для фізособи чи ФОП

Фізична особа без статусу підприємця сплачує з орендного доходу:

Сумарне навантаження становить 23%. За доходу 20 тис. грн на місяць власник має сплатити 4600 грн.

Для систематичної подобової оренди ФОП часто вигідніший. На третій групі без ПДВ у 2026 році змінна частина навантаження становить 6% доходу: 5% єдиного податку та 1% військового збору. Окремо сплачується мінімальний ЄСВ — 1902,34 грн на місяць.

КВЕД для подобової оренди: чому 68.20 може бути недостатньо

Довгострокова та подобова оренда мають різну правову й економічну сутність.

Для передавання квартири в користування на місяці або роки зазвичай застосовують КВЕД 68.20 — надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

Подобова здача є послугою короткострокового розміщення. Для неї застосовують КВЕД 55.20 — діяльність засобів розміщування на період відпустки та іншого тимчасового проживання.

Якщо власник працює в обох форматах, до реєстру доцільно внести обидва КВЕДи. Це не потребує додаткової оплати. Натомість дохід від діяльності, не зазначеної у реєстрі платника єдиного податку, може створити ризик втрати спрощеної системи.

Підписуйтеся на наші соцмережі

ФОП для подобової оренди: друга чи третя група

Перша група ФОП для подобової оренди не підходить. Обирати доводиться між другою і третьою.

На другій групі максимальний щомісячний платіж у 2026 році становить 4496,44 грн:

Сума не залежить від фактичної виручки. Така модель може бути вигідною за стабільно високого доходу, проте має обмеження щодо замовників: послуги дозволено надавати населенню та платникам єдиного податку.

На третій групі можна працювати з фізичними особами, компаніями та іншими замовниками без таких обмежень. Це важливо для корпоративних бронювань і роботи з різними категоріями гостей.

За доходу 20 тис. грн третя група коштуватиме близько 3102 грн на місяць разом із мінімальним ЄСВ. За доходу 45 тис. грн — приблизно 4602 грн. Тому біля цієї межі друга група може стати дешевшою, але лише за умови, що всі клієнти відповідають її вимогам.

Ліміт площі для оренди на спрощеній системі

ФОП першої–третьої груп не може застосовувати єдиний податок, якщо здає:

Перевищення цих меж позбавляє права працювати на спрощеній системі.

Для послуг тимчасового розміщення податкові наслідки можуть залежати від фактичної моделі діяльності. Власникам кількох квартир або великих об’єктів варто отримати індивідуальну податкову консультацію.

РРО для подобової оренди: коли чек обов’язковий

Необхідність застосування РРО або ПРРО залежить від способу оплати.

Фіскальний чек зазвичай не потрібен, якщо гість здійснює прямий банківський переказ із власного рахунку на підприємницький рахунок орендодавця за реквізитами IBAN.

РРО або ПРРО потрібен, якщо оплату приймають:

Розрахунки через Airbnb або Booking потрібно оцінювати за всією платіжною схемою: хто приймає гроші від гостя, чий еквайринг використовується, який документ формується та як платформа перераховує кошти власнику. Саме зарахування виплати на IBAN ще не завжди означає, що чек не потрібен.

Фізичний касовий апарат встановлювати не обов’язково: ПРРО може працювати як застосунок на смартфоні. Штраф за невидачу чека становить 100% суми операції за перше порушення та 150% — за кожне наступне.

Туристичний збір при подобовій оренді: хто його сплачує

Туристичний збір сплачує гість, а орендодавець, якого місцева рада визначила податковим агентом, приймає кошти та перераховує їх до бюджету. Зібрана сума не є доходом ФОП.

Ставку встановлює місцева рада за кожну добу проживання. Вона може становити до 0,5% мінімальної зарплати для внутрішнього туризму та до 5% — для в’їзного. Тому суми в різних громадах відрізняються.

Збір доцільно показувати окремим рядком під час бронювання. Перед поселенням також потрібно перевірити, чи не належить гість до категорій, звільнених від його сплати.

Як легально здавати квартиру подобово

Перед початком роботи власнику варто:

Подобова оренда квартири стає повноцінним прозорим бізнесом. Найдешевша податкова модель не завжди є найбезпечнішою: вибір залежить від виручки, клієнтів, способів оплати, площі нерухомості та правил конкретної громади. Оформлення діяльності до запуску автоматичного звітування платформ допоможе уникнути донарахувань і побудувати легальну модель без зайвого податкового навантаження.

Ставки, ліміти, правила фіскалізації та місцеві збори можуть змінюватися. Актуальні норми потрібно перевіряти на дату здійснення операції.