Еволюція пасивного заробітку на нерухомості в Україні та світі

Нерухомість традиційно вважалася надійним інструментом інвестування. Багато людей вважали (а можливо, хтось вважає і сьогодні), що купівля квартири та її здача в оренду — це справжній пасивний дохід. Але реальність довела протилежне: низька рентабельність, проблеми з орендарями, постійні витрати на утримання.  І якщо ви це вже проходили, то розуєміте, що тут список можна розширити.

Згодом з’явилися готельні інвестиції, які обіцяли менше клопоту. Проте й вони не завжди гарантували стабільний прибуток.  

Сьогодні ж на ринку домінує нова модель пасивного доходу, де керуючі компанії самостійно створюють прибуткові проєкти, беручи на себе управління нерухомістю. 

Хочу розглянути, як відбувалася еволюція цього ринку з боку управлінця готельними обʼєктами, який проходив всі ці етапи. І поділюсь висновком, який можливо вас здивує. Отже

Етап 1. Довгострокова оренда: ілюзія пасивного доходу

🔹 Модель інвестування: Купити квартиру та здавати її в довгострокову оренду.  

🔹 Реальність: насправді — це повноцінний активний бізнес, аніж пасивний дохід.  

Рентабельність довгострокової оренди . Середня дохідність житлової нерухомості в Україні – 3-5% річних (за даними M4U та аналітики OLX). У Києві цей показник становить 4-6%, в регіонах – нижче.

Для порівняння, у Європі прибутковість оренди квартир у великих містах:  

Основні ризики довгострокової оренди  

1. Проблеми з орендарями (Несвоєчасні платежі, псування майна. За даними OLX, близько 30% орендодавців стикалися з проблемними квартирантами).

Підписуйтеся на наші соцмережі

2. Витрати на ремонт та амортизацію (Щорічні витрати на обслуговування можуть становити 1-3% вартості квартири, великий ремонт кожні 7-10 років – до 10% вартості житла).

3. Низька ліквідність. Продавати квартиру у кризові періоди складно – наприклад, після 2022 року ринок житла в Україні просів на 20-30% (дані ЛУН). 

Висновок: довгострокова оренда – це активний бізнес, а не пасивний дохід.  

Етап 2. Готельні інвестиції: крок вперед, але не ідеал  

🔹 Зміни на ринку: Інвестори зрозуміли, що простого володіння нерухомістю недостатньо. Почав розвиватися ринок готельних номерів і сервісних апартаментів, де управління бере на себе професійна компанія.  

Приклади ринку 

Карпати та Буковель: готельні комплекси активно залучають інвесторів, пропонуючи прибутковість 8-12% річних.  

Одеса, Київ: нові апарт-готелі залучають інвестиції, але прибутковість може залежати від сезону та економічних умов.  

Проблеми моделі

1. Немає реальних гарантій доходу

2. Фінансове навантаження на інвестора

Висновок: Готельні інвестиції – краще за оренду квартири, але ризики залишаються високими.  

Етап 3. Нова модель керованих інвестицій

Сучасні керуючі компанії самі створюють нерухомість для інвесторів, гарантуючи стабільну прибутковість.  

Що змінилося?

✅ Гарантована рентабельність 

У Європі така модель працює в Hilton, Marriott, Accor, які пропонують інвесторам 7-9% річних.

✅ Керуюча компанія бере на себе всі витрати  

✅ Прибутковість вище, ніж у традиційній оренді

Висновок: сучасна модель, яку я описав —  усуває ризики та забезпечує справжній пасивний дохід. Але така модель ще реалізується далеко не у всіх керуючих компаніях, і багато хто продовжує працювати з абстракцією та ризиками.

Висновок: Як отримати справжній пасивний дохід?  

🔹 Купівля квартири для оренди = низька прибутковість і постійні проблеми.  

🔹 Готельні інвестиції = хороший варіант, але без гарантій.  

🔹 Сучасна керована нерухомість = найкращий вибір для пасивного доходу.  

Все еволюціонує і змінюється. І це нормально. Питання лиш в тому, хто готовий швидко адаптовуватися до змін і використовувати їх на свою користь?

Я особисто дуже пишаюсь, що можемо пропонувати нашим партнерам та інвесторам стабільність та прозорість. 

І дуже сподіваюсь, що модель управління, де ризики будуть на мінімуму — стане більш розповсюджена і більше людей зможе дізнатись про неї, аби зберегти свої збереження та примножити їх зі спокоєм та передбачуваністю.