Страхи при купівлі нерухомості: як уникнути ризиків з довіреністю та грошима
При купівлі нерухомості всі покупці бояться одного й того ж. Це закономірно, адже такі угоди пов'язані з великими сумами та значними юридичними ризиками. Розуміння того, які побоювання є реальними, а які надуманими, допомагає вірно організувати процес купівлі та захистити свої інвестиції.
Про те, які ризики реальні, а які ні, та як правильно організувати свою угоду із нерухомістю, розповіли у відео на YouTube-каналі НАКАЗ. Ми підготували виклад найважливішого.
Продаж за довіреністю: забезпечення повноважень представника
Ситуація, коли продавець знаходиться за кордоном і не може приїхати особисто, доручаючи продаж майна своєму представнику (наприклад, брату) на підставі довіреності, є досить поширеною. Основний страх покупця полягає у безпеці укладення угоди з такою особою.
Безпека угоди можлива лише за двох умов:
Максимально чіткі повноваження: У тексті довіреності повинні бути детально прописані права представника. Там має бути прямо вказано, що представник має право продавати саме цю конкретну квартиру. Крім того, має бути зазначена конкретна сума продажу, або ж фраза, що представник самостійно визначає суму продажу. Також має бути пункт, що представник самостійно визначає, кому саме продавати квартиру і на яких умовах.
Перевірка скасування : Важливо разом із нотаріусом перевірити, що довіреність не скасована. Особа, яка видала довіреність, має право скасувати її буквально наступного дня.
Підписуйтеся на наші соцмережі
- Для українських довіреностей: Її посвідчення та скасування фіксується у нотаріальному реєстрі, тому нотаріус одразу побачить, якщо вона недійсна.
- Для закордонних довіреностей: Ситуація складніша, оскільки така довіреність не фігурує в українському реєстрі. Якщо продавець скасує її за кордоном, український реєстр про це не повідомить. У цьому випадку необхідно зв'язатися з іноземним нотаріусом, який її посвідчував (телефоном або електронною поштою), і дізнатися, чи не була вона скасована.
Що робити, якщо довіреність скасована, а покупець не знав?
Існує ризик, що продавець намагатиметься оскаржити угоду, стверджуючи, що він не хотів продавати квартиру. Проте, українське законодавство вимагає, щоб продавець, скасовуючи довіреність, сам повідомив про це свого представника. Якщо ж представник усе одно продав нерухомість, продавець повинен судитися зі своїм представником, а не з покупцем. Шанси продавця забрати квартиру назад практично нульові.
Недієздатність продавця: захист інтересів добросовісного покупця
Побоювання, що договір може бути оскаржений через поважний вік або стан здоров'я продавця, є дуже поширеним у практиці.
Якщо продавець був визнаний недієздатним до моменту угоди, це завжди відбувається в судовому порядку і фіксується в судовому реєстрі. У такому випадку угода просто не відбудеться.
Ризик виникає, якщо на момент укладення договору не було рішення суду, але воно з'явилося пізніше. Тоді призначений опікун може звернутися до суду, щоб оспорити угоду. Проте, в суді потрібно буде довести, що продавець саме в цей момент, коли підписувався договір, не розумів своїх дій і не міг ними керувати. Це досить складний процес.
Як захистити свої кошти?
Навіть якщо суд визнає договір недійсним, квартира повертається продавцеві, а покупцеві повертаються гроші. Головне в цій ситуації — швидко зреагувати і негайно накласти арешт на цю квартиру. Таким чином, навіть якщо продавець на той момент вже не матиме грошей для розрахунку з покупцем, майно (квартира) може бути використане для погашення боргу перед вами.
Згода подружжя: ігнорування шлюбу, укладеного за кордоном
Ситуація, коли продавець (наприклад, чоловік) стверджує, що він не перебуває у шлюбі і квартира належить йому особисто, але через деякий час з'являється дружина з вимогою оскаржити угоду, є реальним кейсом.
Зазвичай нотаріус, оформлюючи угоди з нерухомістю, має доступ до українського реєстру актових записів. Таким чином, навіть якщо продавець намагатиметься приховати свій шлюб, нотаріус це побачить.
Основний ризик: Нотаріус не побачить шлюбів, укладених за кордоном. Саме такий випадок стався на практиці, коли шлюб був укладений за межами України, і нотаріус не виявив його в українських реєстрах.
Для захисту покупця продавець, крім стандартної перевірки реєстру, окремо підписував заяву, в якій стверджував, що не перебуває у шлюбі і що майно є його особистою приватною власністю. У такій ситуації покупець вважається добросовісним набувачем, оскільки він не знав і не міг знати про приховування цього важливого нюансу. Покупцеві вдалося зберегти квартиру, а дружина, чию згоду не було отримано, була змушена судитися зі своїм чоловіком щодо компенсації її частки.
Готівка на угоді: як документально підтвердити розрахунок
Абсолютна більшість угод із нерухомістю на практиці відбувається за готівку. У покупців виникає страх, що через відсутність банківської квитанції про безготівковий перерахунок продавець може пізніше заявити, що він насправді кошти не отримував.
Щоб убезпечити себе від такого оскарження, необхідно, щоб у договір купівлі-продажу було внесено чіткий пункт про розрахунок. Цей пункт має свідчити, що продавець своїм підписом на договорі підтверджує:
- Він повністю отримав кошти за квартиру.
- Вважає цю суму для себе справедливою.
- Не має жодних фінансових претензій до покупця.
Якщо такий пункт є, продавець не зможе в суді заявити, що він не отримував гроші або отримав їх не в повному обсязі.
Цей матеріал підготовлений на основі інформації з відкритих джерел. Редакція самостійно відбирає ключові факти, аналізує їх та структурує за допомогою AI-інструментів.