На що звернути увагу при купівлі квартири: важливі практичні поради

Незважаючи на воєнний стан, обстріли та непросту енергетичну ситуацію, українці все одно купують нерухомість. За даними порталу OLX, 54% громадян планують придбати житло у 2026 році або протягом наступних п’яти років. Головна мотивація — покращити житлові умови. З них 23% збираються це робити прямо зараз, щоб випередити зростання цін. Абсолютна більшість розглядає квартиру або приватний будинок. Отже, попит є. Інвестиційний потенціал також залишається в силі: майже 30% угод про купівлю нерухомості в Києві за минулий рік — інвестиційні. 

Припустимо, ви вже маєте в розпорядженні необхідний фінансовий ресурс та прийняли рішення купувати квартиру. Що далі? Ми підготували низку практичних порад, як обрати забудовника і проект, які документи мати при собі та на що звернути увагу, коли станете власником омріяних квадратних метрів.

Про будинок: локація, конструкція, безпека

Пріоритети покупця за час повномасштабної війни змінилися. Велику увагу зараз приділяють не лише вартості та плануванню квартири, але й безпековим факторам: укриття, підземний паркінг, віддаленість від військових об’єктів та об‘єктів критичної інфраструктури. Важливий також тип будинку — монолітно-каркасна конструкція вважається найбільш міцною, надійною та довговічною. 

Ще один аспект — енергоефективність. Великий плюс, якщо в будинку є автономне опалення, альтернативні системи енергоживлення (генератор чи сонячні панелі), у будівництві використані енергоефективні матеріали і технології. Зверніть увагу на характеристики інженерних мереж, звукоізоляцію, вентиляцію, якість електропроводки. 

Розташування, близькість до транспортної розв’язки чи метро, наскільки розвинена інфраструктура поруч — все це має значення, тому що зекономить вам багато часу і нервів у подальшому. Якщо мова йде про житловий комплекс, то серед переваг — закрита територія, охорона, відеоспостереження, сервісна та комерційна наповненість, власна управляюча компанія. 

Щодо самої квартири, то далеко не завжди вирішує площа. Функціональне планування та вдалий дизайнерський проект дозволять створити “цукерку” навіть з невеликої за квадратурою квартири, якщо раціонально організувати простір.

Про забудовника: як мінімізувати ризики

Якщо ви вирішили інвестувати в нерухомість на етапі будівництва, потрібно не помилитися із забудовником. Рекомендуємо звернути уваги на наступні фактори. 

Документація. Почнемо з, мабуть, найважливішого пункту у цьому переліку. У забудовника має бути повний пакет юридично-дозвільних документів: ліцензії, дозвіл на будівництво, відповідне цільове призначення земельної ділянки, видані містобудівні умови, сертифікати тощо. Вивчіть також історію земельної ділянки. І не забувайте ставити якомога більше питань девелоперу про все, що стосується документації. 

Підписуйтеся на наші соцмережі

Темпи будівництва. Важливо дослідити, як компанія будує свої об’єкти зараз. Зазвичай, про динаміку будівництва забудовник регулярно звітує на своїх офіційних каналах. Девелопери, які виконують свої зобов’язання перед інвесторами навіть під час війни, скоріше за все, є надійними. Це показник стабільності та впевненості, позитивний сигнал для інвестора. 

Репутаційна складова. Уважно проаналізуйте історію забудовника, відгуки, присутність в медіа-полі. Що будували, де, коли. Чи були скандали, невиконані обіцянки перед інвесторами. Як правило, інформація такого роду є в ЗМІ та на форумах, отже, доведеться багато гуглити (чи скористатися ШІ). Важливо також вивчити, як девелоперська компанія реагувала на негативні публікації. Бездоганна репутація — не гарантія надійності, але значний крок до неї. 

Участь в профільних організаціях. Ще одна ознака надійного забудовника — участь в профільних федераціях, спілках, клубах, асоціаціях. Це великий репутаційний плюс, який підкреслює рівень, клас та надійність компанії. Скандальним компаніям в подібні об’єднання, здебільшого, попасти складніше. Зверніть також увагу на корпоративно-соціальну діяльність девелопера.

Банківська акредитація. Ще один позитивний показник — наявність акредитації житлового комплексу в банку. Це документальне декларування готовності фінансової установи надавати іпотеку чи кредит для придбання житла у новобудові. Банк не дає акредитацію будь-кому. Ризик-менеджери ретельно перевіряють девелопера та надають категорію надійності. Якщо компанія пройшла аудит, банк може кредитувати покупця на початкових етапах будівництва. У випадку з новобудовами ризики для банків вище, ніж зі вторинним ринком. Для цього і проводиться акредитація. Серед критеріїв: фінансова забезпеченість проекту, юридична чистота та відповідність нормативним актам, успішно реалізовані попередні проекти, репутація тощо.

Договір про купівлю: які документи потрібні

Придбання житла вимагає не лише коштів, але й повного пакета документів, без якого не засвідчать угоду. Якщо хоча б одного з ключових паперів бракує, оформлення права власності стане неможливим. 

Базовий пакет документів для укладення договору залишається незмінним:

- паспорт та ідентифікаційний код;

- нотаріально завірена згода одного з подружжя (якщо ви перебуваєте у шлюбі) або особиста присутність обох; 

- свідоцтво про шлюб та документи кожного з подружжя;

- свідоцтво про розірвання шлюбу або рішення суду (якщо ви розлучені);

- шлюбний договір (за наявності).

Додатково аналізується сума угоди та документи про походження коштів, якщо операція підпадає під фінансовий моніторинг.

З 2026 року нотаріуси передають більше інформації про посвідчені угоди до державних органів для податкового контролю, але правила для покупців та продавців не змінилися. Для угоди на суму від 400 тисяч гривень потрібні документи про походження коштів, а базовий пакет документів для купівлі житла залишається незмінним.

Податок на “зайві” квадратні метри: як не попасти на штраф

В Україні існує ще така річ, як податок на “зайві” квадратні метри. Він нараховується не на всю квартиру, а лише якщо її площа перевищує 60 м². Тобто, ви сплачуєте тільки за метри понад норму. 

Зобов’язання зі сплати податку виникає після оформлення права власності на квартиру. Тобто з моменту, коли ви офіційно стали власником (дані внесені в реєстр).

Він розраховується за формулою: мінімальна зарплата × 1,5% × зайві м²

Наприклад, при мінімальній зарплаті у 8000 грн він становить 120 грн за кожний понаднормовий м². Податок розраховується та надсилається лише податковою службою. 

Якщо податок не сплачено вчасно, застосовуються фінансові санкції: 10% штрафу — якщо прострочення до 30 днів та 20% штрафу — якщо прострочення понад 30 днів. Щоб уникнути штрафів варто вчасно перевіряти повідомлення в електронному кабінеті платника податків та сплачувати протягом 60 днів після отримання повідомлення. Детальна інформація про це міститься у Податковому кодексі України (стаття 266).