Бухгалтерський супровід іпотеки за програмою «єОселя»: як правильно врахувати компенсації та витрати
Програма «єОселя» відкрила для українців можливість придбати власне житло за доступною іпотечною ставкою. За даними Мінекономіки понад 20 000 українських родин уже отримали кредити з моменту запуску програми у жовтні 2022 року. А з початку поточного року програмою скористались 5670 осіб, отримавши кредити на загальну суму 10,5 млрд грн. Однак, попри привабливі умови, процес оформлення іпотеки супроводжується низкою бухгалтерських та фінансових ризиків, які можуть призвести до непередбачуваних витрат. Ірина Качмарчик, співзасновниця компанії CeDePe в Україні, розповіла про те, як розібратися у всіх тонкощах бухгалтерського супроводу програми «єОселя» та забезпечити правильний облік.
Основні умови програми «єОселя»
Попри популярність програми «єОселя», багато охочих скористатися нею стикаються з плутаниною на старті. Часто люди не до кінця розуміють, хто може подати заявку, які саме об’єкти підпадають під умови, і як правильно перевірити інформацію.
«Одна з найчастіших проблем – клієнт навіть не знає, чи підходить він під «єОселю». Людина одразу йде на портал вибору нерухомості, бачить квартиру з позначкою «підходить під програму», а потім виявляється, що ні – будинок не включено до переліку. Рієлтор на тій стороні теж може не знати деталей і просто поставити галочку. У результаті люди втрачають тижні на марні перегляди», — Юлія, власниця агенції нерухомості «Lion Real Estate».
Програма «єОселя» передбачає пільги на іпотеку для певних категорій громадян:
- ставка 3% річних протягом перших 10 років для пільгових категорій; (військовослужбовці, ветерани, члени їх сімей, внутрішньо переміщені особи, медичні працівники, педагоги, науковці);
- ставка 7% річних протягом перших 10 років для інших громадян;
- пільгова ставка з 11-го року – 6% або 10%;
- максимальний строк кредитування – 20 років;
- мінімальний початковий внесок – 20% від вартості житла, 10% для молоді віком до 25 років;
- щомісячний платіж формується за ануїтетною схемою.
Крім того, для пільговим категоріям компенсують частину процентної ставки, що значно знижує фінансове навантаження на позичальника. Ця компенсація є важливим елементом програми. Вона надається державою через ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія». Для підтвердження того, що заявник належить до пільгових категорій, він надає банку відповідні документи.
Облік витрат, повʼязаних з іпотекою
Підписуйтеся на наші соцмережі
Початковий внесок у розмірі 20% від вартості житла не підлягає компенсації і не відображається в бухгалтерії, оскільки вона не є частиною кредитної угоди. Окрім основного кредиту, позичальник має додаткові витрати:
- страхування нерухомого майна;
- оцінка вартості нерухомості;
- нотаріальні послуги;
- комісії банку.
Ці витрати слід відображати в обліку як витрати на отримання кредиту, їх можуть врахувати при визначенні податкових зобовʼязань.
«Багато хто думає: якщо квартира коштує 100 тисяч доларів, то достатньо мати 20 тисяч на перший внесок – і все. Але це не так. Люди часто не враховують витрати на оцінку, страхування, нотаріуса, банківську комісію. У підсумку загальні витрати зростають на десятки тисяч гривень, а іноді це критично для бюджету», – Юлія, власниця агенції нерухомості «Lion Real Estate».
Приклад розрахунків
Уявімо, що ви вирішили скористатися програмою «єОселя» і придбати житло вартістю 3 000 000 грн. Щоб оформити іпотеку, спочатку потрібно зробити початковий внесок, який за умовами програми складає 20% від вартості житла. У нашому випадку це 600 000 грн – сума, яку ви сплачуєте одразу, без участі банку. Якщо взяти за приклад ставку 7% річних (непільгову) та строк кредитування 20 років, то орієнтовний щомісячний платіж складатиме близько 18 600 грн. Для пільгових категорій громадян частина процентів може компенсуватися державою, але у нашому прикладі розглядається стандартна ставка без пільг.
Крім основного платежу, слід врахувати й додаткові витрати, пов’язані з оформленням іпотеки:
- страхування нерухомості — 7 500 грн;
- оцінка вартості житла — 6 000 грн;
- нотаріальні послуги — 25 000 грн;
- банківська комісія — 24 000 грн.
Загалом ці витрати становлять 62 500 грн, які сплачуються окремо від суми кредиту. Ці цифри важливо враховувати, не лише кредит і відсотки, а й усі супутні платежі повинні бути на контролі.
«Є історії, коли люди на угоді раптом дізнавалися, що податки продавця лягають на їхні плечі. Менеджер банку сказав: «Я не ваш податковий консультант». У результаті людині не вистачило 300 тисяч гривень прямо на угоді. Якби вона знала про всі витрати наперед, могла б або відмовитись від цієї квартири, або підготуватись фінансово», — Юлія, власниця агенції нерухомості «Lion Real Estate».
Важливо! Коли ви берете іпотеку, банк або фінансова компанія хоче бути впевненою, що гроші витрачені саме на те, на що вони призначені. Наприклад, початковий внесок, страхування, оцінка житла чи нотаріальні послуги – це все частина вашої угоди. Якщо ці витрати не зафіксовані в бухгалтерії, банк може сумніватися, чи все зроблено правильно.
Поради для тих, хто хоче власне житло
Програма «єОселя» відкриває можливість придбати житло за вигідними умовами іпотеки. Для багатьох українців це шанс здійснити мрію про власну квартиру або будинок, сплачуючи менше завдяки державній компенсації відсотків. Але, щоб ця перевага не обернулася неприємними сюрпризами, важливо уважно відстежувати всі платежі та правильно вести облік. Для цього:
-
1
Перевіряйте своє право на пільги, підготуйте всі необхідні документи для підтвердження пільгової категорії.
-
2
Фіксуйте всі витрати: початковий внесок, страхування, нотаріус, оцінку та комісії банку.
-
3
Розраховуйте свої фінансові можливості реалістично, враховуйте не лише щомісячний платіж по кредиту, а й додаткові витрати, які доведеться сплатити.
-
4
Слідкуйте за компенсацією від держави, вона зменшує лише відсотки по кредиту, але не покриває інші платежі.
-
5
Працюйте з фахівцями — бухгалтером, рієлтором, юристом. Це допоможе уникнути втрат і неприємних сюрпризів.
«Багато менеджерів банків не є спеціалістами саме з «єОселі». Вони можуть переплутати процентні ставки, не перевірити документи, дати недостовірну інформацію. Людина вірить, вносить завдаток, чекає кредит три місяці, а фінансування приходить через пів року. Завдаток втрачено, квартиру – теж. І замість мрії про власне житло – розчарування,» — Юлія, власниця агенції нерухомості «Lion Real Estate».
Програма «єОселя» – це реальний шанс отримати власне житло за підтримки держави. Але щоб цей шанс не перетворився на проблему, важливо не лише знати умови програми, а й правильно вести облік, планувати витрати та консультуватися з професіоналами.