Як ФОП здавати приміщення в оренду: головні правила та податкові нюанси

На YouTube-каналі «buh ua» вийшло корисне відео для всіх, хто планує здавати нерухомість в оренду як фізична особа-підприємець. Ми підготували детальний виклад найважливішого з нього, щоб ви могли розібратися в усіх нюансах.

Хто може займатися орендною діяльністю?

Здавати приміщення в оренду можуть як фізичні особи, так і ФОПи, а також юридичні особи. Якщо говорити про ФОП, то така можливість доступна підприємцям на загальній системі, а також єдинникам другої та третьої груп. Водночас ФОП на першій групі не мають права виступати орендодавцями. Хоча загальники та юрособи не обмежені в розмірах об'єктів, єдинники мають чіткі ліміти. Вони можуть здавати в оренду земельні ділянки площею до 0,2 гектара, житлові приміщення до 400 квадратних метрів, а комерційні — максимум 900 квадратів. Важливо пам'ятати, що ці ліміти не сумуються, тобто не можна здати одночасно, наприклад, і 400 метрів житла, і 900 метрів магазину.

Правильний КВЕД — обов’язкова умова для легальної оренди

Для того щоб мати право здавати нерухомість в оренду, будь-який ФОП, який працює на спрощеній системі, зобов'язаний мати у своєму реєстрі зареєстрований КВЕД 68.20, що має назву «Надання в оренду та експлуатацію нерухомого майна». Наявність саме цього коду є ключовою для податкової, і без нього вся ваша діяльність з оренди вважатиметься непідприємницькою, а це вже прямий шлях до порушень та штрафів. Варто наголосити, що цей КВЕД потрібен виключно для тих, хто виступає орендодавцем, а не для тих, хто орендує приміщення. Якщо ви є лише орендарем, ви можете працювати з будь-яким своїм КВЕДом, який відповідає вашому бізнесу, і вам не потрібен 68.20.

Правила оренди: кому ФОП може здавати нерухомість?

Підписуйтеся на наші соцмережі

Вибір орендаря залежить від вашої групи на єдиному податку. ФОПи, які працюють на загальній системі, не мають жодних обмежень щодо своїх клієнтів і можуть укладати договори оренди з будь-якими суб'єктами господарювання. Таку ж повну свободу дій мають і підприємці третьої групи. Вони можуть здавати свої приміщення в оренду будь-кому: юридичним особам на загальній системі, таким як банки чи державні організації, а також нотаріусам, аптекам, чи будь-яким іншим підприємцям та фізичним особам. Однак для ФОП другої групи діє дуже суворе правило: вони можуть надавати нерухомість в оренду лише іншим єдинникам або звичайним фізичним особам, які не зареєстровані як підприємці. Типовою і дуже небезпечною помилкою є укладення договору оренди з орендарем, який є на загальній системі оподаткування, наприклад, аптекою, мережею супермаркетів чи відділенням банку. Податкові органи легко відстежують такі операції, що призводить до негативних наслідків.

Чим загрожує порушення правил оренди для ФОП?

Недотримання правил оренди несе значні фінансові ризики. Якщо податкова виявить, що ви, наприклад, здавали приміщення не тим, кому дозволяє ваша група, ви можете втратити свій статус платника єдиного податку. Це може статися навіть заднім числом. На весь дохід, який був отриманий внаслідок такого порушення, буде нараховано штрафну ставку єдиного податку у розмірі 15%. Найгірший наслідок — це примусовий перехід на загальну систему оподаткування. У такому випадку доведеться сплачувати не лише 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО), а ще й додатково 1,5% військового збору. При цьому податки нараховуються на весь ваш дохід, а не лише на дохід від оренди. Звісно, це призводить до значного збільшення фінансового навантаження та необхідності вести складнішу звітність.

Вибір статусу: здавати як ФОП чи як фізособа?

Закон надає вам право обирати, у якому статусі здавати свою нерухомість. Якщо ви власник майна, але не ведете підприємницької діяльності з оренди і не маєте зареєстрованого КВЕД 68.20, ви можете укласти договір оренди як звичайна фізична особа. Для цього вам не потрібно відкривати ФОП. У цьому випадку ваш дохід від оренди не вважається підприємницьким, а оподатковується за іншими ставками: 18% ПДФО та 1,5% військового збору. Якщо орендарем є юридична особа або ФОП, то саме вони виступають податковим агентом: утримують необхідну суму з орендної плати та перераховують її до бюджету, а також подають звітність за формою 4ДФ. Якщо ж орендарем виступає інша фізична особа без статусу підприємця, то обов'язок задекларувати та сплатити податки лягає на вас як на орендодавця.

Комбінована діяльність: чому не можна поєднувати оренду як ФОП і як фізособа?

Податкова служба чітко забороняє таку комбіновану діяльність. Це означає, що якщо ви маєте зареєстрований ФОП з КВЕД 68.20, ви не можете одночасно здавати іншу нерухомість, наприклад, свою особисту квартиру, як звичайна фізична особа. Щоб легально здавати майно поза межами підприємницької діяльності, вам спочатку потрібно видалити КВЕД 68.20 зі свого реєстру. Ігнорування цього правила є серйозним порушенням. Податкова має право трактувати всю вашу діяльність з оренди як підприємницьку і, як наслідок, анулювати статус платника єдиного податку, перевести вас на загальну систему та донарахувати податки за ставками 18% ПДФО та 1,5% військового збору з усього доходу, отриманого від оренди. Таким чином, вигода від спрощеної системи буде втрачена, а фінансове навантаження значно зросте.

Практичні поради та додаткові ризики

Пам'ятайте, що як власник майна, ви зобов'язані сплачувати податок на нерухоме майно за кожен квадратний метр понад встановлені пільги (60 м² для квартир і 120 м² для будинків). Якщо податкова виявить, що ви використовуєте майно в бізнесі, пільгу можуть скасувати. Також після реєстрації права власності на об’єкт, який здається в оренду, необхідно подати форму 20-ОПП. Це сигнал податковій про те, що ви використовуєте майно для отримання прибутку.

Зверніть увагу на суборенду. Попри поширений міф, ФОП другої групи має повне право здавати орендовані приміщення в суборенду іншим єдинникам та звичайним фізичним особам, якщо дотримується ліміту площ.

Питання оплати комунальних послуг також має свої підводні камені. Якщо ви надаєте орендарям, наприклад, електрогенератор і берете окрему плату за електроенергію, це може призвести до втрати спрощенки, оскільки електроенергія є підакцизним товаром. Найбезпечніший варіант – включити всі комунальні платежі у загальну ціну оренди.

Наостанок, ще один важливий момент – гарантійний внесок. Податкова вважає його доходом ФОП у момент отримання, тож краще прописувати в договорі, що він є оплатою, наприклад, за останній місяць оренди. І в жодному разі не ведіться на схеми з мінімальною символічною орендною платою, оскільки податкова має методики мінімальних цін і може донарахувати податки до ринкової вартості при перевірці.

Глосарій ключових понять

Цей матеріал підготовлений на основі інформації з відкритих джерел. Редакція самостійно відбирає ключові факти, аналізує їх та структурує за допомогою AI-інструментів.