13–14% річних на нерухомості Балі: звідки береться дохідність і коли цифрам не варто вірити
У презентаціях інвестиційної нерухомості на Балі часто можна побачити 12%, 14%, іноді 16% і більше річних. Для інвестора це одна з перших цифр, за якою він порівнює проєкти. Але саме тут виникає одна з найбільших помилок: сприймати заявлену дохідність як характеристику самого об’єкта.
За роки роботи з нерухомістю на Балі ми бачили дуже різні фінансові моделі. В одних прогноз базується на зрозумілій вартості ночі, реалістичному завантаженні та враховує операційні витрати. В інших ті самі 13–14% з’являються лише тому, що в таблицю заклали оптимістичний ADR і майже максимальне завантаження готелю.
Тому я б не починав аналіз інвестиційної пропозиції з питання «Який тут ROI?». Набагато важливіше інше: що має відбутися з об’єктом, щоб інвестор справді отримав ці 13–14%?
Дохідність починається не з ROI, а з вартості ночі та завантаження
Готельна нерухомість заробляє тоді, коли в ній живуть гості. Вони оплачують проживання, готель отримує виручку, з якої покриваються операційні витрати, комісії та управління. Лише після цього можна говорити про дохід власника. Саме тому цифра ROI без ADR, прогнозованого завантаження та структури витрат практично нічого не пояснює.
Підписуйтеся на наші соцмережі
Візьмемо простий приклад. Якщо юніт коштує $200 000, то 14% річних — це $28 000 доходу інвестора на рік. Тепер замість абстрактних 14% у нас з’являється конкретне питання: скільки ночей повинен бути зайнятий цей юніт, за якою середньою ціною його мають бронювати і скільки залишиться після всіх витрат?
Це і є перевірка фінансової моделі. Інвестор повинен мати можливість пройти весь шлях від вартості одного бронювання до суми, яку він потенційно отримає за рік.
$300 за ніч у таблиці ще не означають, що гість заплатить $300
Найслабше місце багатьох прогнозів — припущення. Можна закласти високу середню вартість ночі, додати 85–90% завантаження і отримати дуже привабливий ROI. Математично таблиця буде правильною. Питання лише в тому, чи здатен конкретний об’єкт працювати з такими показниками.
Саме тут потрібно дивитися вже не на Excel, а на продукт. Яка в нього локація? Хто його конкурент? Скільки коштує проживання в аналогічних готелях? Чому гість має обрати саме цей об’єкт? Хто ним управлятиме? Якщо прогноз передбачає преміальний ADR, у продукту повинна бути причина отримувати цю ціну на реальному ринку.
Для вже працюючих об’єктів перевірка ще простіша. Замість прогнозів можна аналізувати фактичне завантаження, ADR та операційні результати. І для інвестора ці цифри значно цінніші за будь-який рендер або обіцянку майбутньої дохідності.
Прогнозовані 14% і гарантовані 14% — це різні речі
Ще одна принципова різниця — між прогнозом і гарантією. Прогнозована дохідність показує результат, який може отримати інвестор за певного сценарію роботи об’єкта. Вона залежить від завантаження, тарифів, сезонності, витрат та ефективності управління.
Гарантована дохідність — це вже зобов’язання сторони, яка її гарантує. Тому значення має не слово guaranteed у презентації, а те, що написано в договорі: розмір виплат, строк дії гарантії, порядок розрахунків та умови, за яких вона виконується.
Саме тому 13–14% річних на нерухомості Балі не повинні ні автоматично захоплювати, ні автоматично насторожувати. Така дохідність може бути обґрунтованою. Але інвестувати варто не у відсоток — а в бізнес-модель, здатну цей відсоток створити.
У Big Waves Development ми можемо показати фінансову модель конкретного проєкту: прогнозований ADR, завантаження, структуру витрат і розрахунок доходу власника. А для діючих об’єктів — показники, які вже можна оцінювати не як прогноз, а як результат роботи.
👉 Запросіть фінансову модель і перевірте, звідки саме беруться ваші 13–14% річних.