П’ять моделей продажу комерційної нерухомості без податкових пасток

Продати третій офіс або склад за рік — означає автоматично потрапити в зону підвищеної уваги податкових органів. Після кількох угод діяльність можуть перекваліфікувати у підприємницьку з донарахуванням 20% ПДВ на кожен об’єкт і штрафами. Детальний розбір п’яти моделей продажу комерційної нерухомості оприлюднили на YouTube-каналі buh.ua, окресливши як податкові ставки, так і ризики перекваліфікації.

Комерційна нерухомість не має пільг «першого продажу», які застосовуються до житла. Тому ще до підписання договору купівлі-продажу критично оцінити статус власника, кількість запланованих угод у межах календарного року (січень–грудень) та спосіб подальшого виведення коштів.

Чому комерція — у зоні ризику

Для податкової продаж нежитлових об’єктів — одна з найбільш ризикованих операцій. Якщо фізична особа системно продає кілька об’єктів протягом року, це може бути визнано підприємницькою діяльністю. Наслідок — донарахування 20% ПДВ до вартості об’єктів і штрафні санкції.

Саме кількість угод у межах календарного року стає ключовим тригером. Продали об’єкт у грудні 2025 року — вже з січня 2026-го відлік починається заново. Формально це дозволяє планувати угоди у різні податкові періоди, однак після третього-четвертого продажу ризик перекваліфікації суттєво зростає.

Модель 1: продаж фізичною особою

Це базовий і найпростіший сценарій, який застосовується, коли власником об’єкта є фізична особа, а продаж не має ознак системності. Ключовими параметрами тут є кількість угод протягом календарного року та характер отриманого доходу.

Якщо фізособа продає перший нежитловий об’єкт у році (період з 1 січня по 31 грудня), загальне податкове навантаження на покупця і продавця становить 12%. Саме календарний рік є точкою відліку: об’єкт, проданий у грудні, не впливає на статус продажів у січні наступного року.

Другий і кожен наступний продаж у тому ж календарному році оподатковується значно жорсткіше: 18% податку на доходи фізичних осіб, 5% військового збору, 1% збору до Пенсійного фонду та 1% державного мита. Сукупне навантаження зростає до 25%.

Критичний момент — третій-четвертий продаж протягом року. Саме на цьому етапі податкова може дійти висновку, що діяльність має ознаки підприємницької. Наслідком стає донарахування 20% ПДВ до вартості об’єкта нерухомості та застосування штрафних санкцій. Фактично це означає, що до вже сплачених 25% додається ще 20% ПДВ, що радикально змінює економіку угоди.

Таким чином, ця модель підходить для поодиноких або нерегулярних продажів. Якщо ж об’єкти реалізуються системно, ризик перекваліфікації стає визначальним фактором фінансового результату.

Підписуйтеся на наші соцмережі

Модель 2: дарування родичам

Суть цієї моделі — розподілити податкове навантаження через передачу права власності близьким родичам до моменту продажу. Фізична особа може подарувати нерухомість родичу першого або другого ступеня споріднення — резиденту України. У такому випадку податки при даруванні не сплачуються.

Після переходу права власності обдарований родич має право продати об’єкт як фізична особа. Податкові наслідки тоді визначаються за правилами першої моделі: перший продаж у році — 12%, другий і наступні — 25%.

Економічний сенс моделі полягає в тому, що кожен родич отримує власний «ліміт» першого продажу в календарному році. Це дозволяє рознести угоди між різними особами та мінімізувати податкове навантаження в межах чинних правил.

Водночас існує ризик, що податковий орган оцінить сукупність операцій як єдину схему з метою ухилення від оподаткування. Судова практика щодо дарування періодично переглядається, а підходи до визначення підприємницької діяльності можуть змінюватися. Тому формальна законність дарування не гарантує відсутності податкових претензій у разі системності операцій.

Модель 3: ТОВ на спрощеній системі

У цій моделі власник створює товариство з обмеженою відповідальністю на спрощеній системі оподаткування без ПДВ та вносить об’єкт нерухомості до статутного капіталу. Сам факт внесення майна до статутного капіталу не оподатковується, однак супроводжується адміністративними витратами: створення ТОВ, нотаріальне оформлення документів, оцінка нерухомості. Проведення оцінки є критичним для мінімізації податкових спорів у майбутньому.

Після цього ТОВ може продати об’єкт у межах встановленого ліміту спрощеної системи. На етапі продажу податкове навантаження для покупця і продавця становить 8%.

Наступний етап — виведення коштів із ТОВ на користь засновника. Базовий варіант — виплата дивідендів із сплатою 9% ПДФО та 5% військового збору. Альтернативний підхід, який застосовується на практиці, — виплата коштів ФОПам третьої групи за надані послуги. У такому випадку ФОП сплачує 5% єдиного податку та 1% військового збору.

Залежно від обраного механізму виведення коштів сукупне податкове навантаження на цьому етапі коливається від 6% до 14%. Важливо, що ризик перекваліфікації в підприємницьку діяльність у цій моделі значно нижчий, оскільки продаж здійснюється вже в межах юридичної особи.

Модель 4: ТОВ на загальній системі

Ця модель є найбільш логічною тоді, коли структура створюється ще на початку будівництва. У такому випадку витрати на будівництво формують вхідне ПДВ і зменшують базу оподаткування податком на прибуток, що дозволяє оптимізувати податкове навантаження.

Якщо ж йдеться про вже готовий об’єкт, який вноситься до статутного капіталу створеного ТОВ, ситуація змінюється. Вхідне ПДВ не сформоване, оскільки витрати на будівництво здійснювалися до створення компанії або іншою особою. Відповідно, при продажу ТОВ змушене сплатити 20% ПДВ у повному обсязі.

Крім того, за відсутності сформованої витратної частини податок на прибуток у розмірі 18% сплачується фактично з усього чистого доходу. Додатково на угоді купівлі-продажу сплачуються 1% державного мита та 1% збору до Пенсійного фонду (з боку покупця).

У результаті сукупне податкове навантаження на етапі продажу може сягати 40%. Подальше виведення коштів із ТОВ потребує ще 6–10% додаткових податків залежно від механізму. Саме тому ця модель вважається економічно невигідною для вже збудованих і повністю готових об’єктів.

Модель 5: продаж частки у статутному капіталі

У цій конструкції власник створює ТОВ (зазвичай на спрощеній системі), вносить нерухомість до статутного капіталу без сплати податків і стає єдиним учасником. На етапі внесення виникають лише адміністративні витрати — реєстраційні та нотаріальні.

Далі замість продажу самого об’єкта відбувається продаж 100% частки у статутному капіталі ТОВ іншій особі. Разом із корпоративними правами до нового власника переходить і контроль над нерухомістю.

Після зміни власника майно може залишатися на балансі ТОВ та використовуватися в господарській діяльності. Альтернативно новий власник може вивести майно з балансу шляхом зменшення статутного капіталу та передання майна в натурі засновнику.

За умови дотримання вимог законодавства така модель потенційно дозволяє уникнути оподаткування на всіх етапах операції. Однак саме вона є найбільш чутливою з точки зору податкового контролю. Продаж корпоративних прав замість нерухомості може розцінюватися як спосіб мінімізації податків, що підвищує ймовірність перевірок і додаткового аналізу операції.

Юридичні ризики і стратегія планування

У більшості моделей ключовий ризик — перекваліфікація діяльності. Верховний Суд періодично переглядає підходи до визначення підприємницької діяльності та операцій дарування, що впливає на податкові наслідки.

Тому стратегія продажу комерційної нерухомості має формуватися ще на етапі будівництва або придбання активу. Необхідно заздалегідь визначити модель володіння, кількість запланованих угод, механізм виведення коштів і допустимий рівень податкового ризику.

Комерційна нерухомість — це не просто актив, а податкова конструкція. І різниця між 12% і 40% навантаження залежить не від вартості об’єкта, а від правильно обраної моделі.