Державним банкам не варто поспішати з продажем Gulliver
О 20:00 у середу 30 вересня закрився прийом заявок на найбільший продаж комерційної нерухомості в історії незалежної України. Ощадбанк і Укрексімбанк виставили київський Gulliver за 9,2 млрд грн, або 207 млн доларів.
Заявок не надійшло.
Жодної.
Спокуса тепер очевидна. Знизити ціну і спробувати ще раз, потім ще. Банкам така будівля на балансі ні до чого, кожен місяць володіння додає клопоту, а наглядові ради хочуть закрити історію, яка тягнеться майже двадцять років.
Я розумію цю логіку. Але в нинішніх умовах кожне зниження ціни означатиме не ринкову корекцію, а гарантовану втрату двох державних банків. Тобто бюджету.
Щоб зрозуміти чому, варто згадати, як ця вежа взагалі опинилася в держави.
Кредит на будівництво взяли ще у 2006 році, майже повністю у валюті. Далі в історії України відбулися дві девальвації, 2008 і 2014 років. Таким чином, кредит перетворився на пастку: за словами заступника голови правління Ощадбанку Арсена Мілютіна, борг став приблизно втричі більшим за ринкову вартість будівлі. Віктор Поліщук, тодішній власник «Ельдорадо» і банку «Михайлівський», купив недобуд у 2012-му. Через рік комплекс відкрився. Загалом державні банки позичили під нього 441 млн доларів.
Підписуйтеся на наші соцмережі
Формально Поліщук власником не був. Але поруку за кредитом підписав особисто, і саме він домовлявся з банками про реструктуризацію 2020 року, яка розтягнула погашення аж до 2044-го.
На той момент держава вже три роки управляла частиною будівлі. Невеликою. У 2017 році суд арештував три поверхи бізнес-центру, з 31-го по 33-й, що належали фірмі «Юнісон Груп», пов’язаній з колишнім міністром доходів і зборів Олександром Клименком, і передав їх АРМА. Звідси й пішла плутанина, яка досі трапляється в медіа, ніби агентство ще тоді отримало весь «Гулівер».
Управителем цих поверхів у 2018 році стала «Три О», власниця решти комплексу. Держава фактично доручила стерегти свої три поверхи сусідові, якому належало все інше. А у 2020-му, як з’ясувало hromadske, Клименко підписав меморандум про продаж цих приміщень фірмі «БК «Міленіум». Гарантом з боку покупця в документі значився Поліщук.
Увесь комплекс потрапив до АРМА лише в червні 2024 року, по справі про ухилення від сплати 146 млн грн податків. Незалежна оцінка ТРЦ того ж літа дала 7,56 млрд грн. Потім були два конкурси на управителя. У першому відхилили всіх трьох учасників, серед них той самий «Міленіум». Другий виграла компанія з пропозицією 39 900 гривень, і договір з нею так і не підписали. У квітні 2025-го проти Поліщука запровадили санкції РНБО. За даними Forbes, через продаж російської техніки під виглядом китайської. Бізнесмен це заперечує.
Банки тим часом пішли власним шляхом. Сам Gulliver увесь цей час був заставою за кредитом, приблизно як квартира, куплена в іпотеку. Коли «Три О» перестала виконувати умови кредитного договору, закон дозволив кредиторам забрати будівлю у власність без суду. Так у липні 2025 року держбанки стали власниками комплексу: 80% отримав Ощадбанк, 20% Укрексімбанк. Борг, який мав покривати цей будинок, на той момент сягав 675 млн доларів. Восени, після конфлікту з колишнім власником, будівлю на три місяці закрили. Повністю вона запрацювала лише 1 лютого.
Тепер про гроші.
Навіть продаж за стартовою ціною повернув би банкам близько 30% боргу. Покупець отримав би понад 157 тис. квадратних метрів у центрі столиці менш ніж по 1,4 тис. доларів за метр. Звести таку будівлю за ці гроші не вийде ні в кого.
Справедливості заради, справжньої ціни Gulliver сьогодні не знає ніхто, і документи це добре показують. Під час реєстрації права власності частки банків оцінили сукупно в 4,95 млрд грн. Оцінка для АРМА дала 7,56 млрд. Старт аукціону становив 9,2 млрд. Три різні цифри для одного й того самого будинку.
Проте тиша на Prozorro не означає, що 207 млн доларів забагато. Вона означає, що на таких умовах покупця зараз немає. Банки вимагали повної оплати в день підписання договору. Скільки інвесторів в Україні можуть посеред війни одним платежем покласти на стіл двісті мільйонів? Додайте суди з колишнім власником, які досі тривають. І скляну вежу в центрі міста, яке регулярно атакують. Голова правління Ощадбанку Юрій Каціон сам визнав: інтерес до активу є, але інвестори обережні через війну.
Отже, ціна тут не головна змінна. Головні змінні інші: час і структура угоди.
Ірландія вже проходила через подібне. Після краху 2008 року держава створила агентство NAMA, яке забрало в банків проблемні кредити під нерухомість номіналом понад 74 млрд євро, заплативши близько 32 млрд. Активи на дні ринку не скидали. Шістнадцять років агентство ними управляло, добудовувало об’єкти, перетворило дублінські доки на діловий район і продавало тоді, коли ринок відновлювався. Цього літа NAMA закрилася. Усі позики повернуто, а держава отримала 5,6 млрд євро надлишку разом із податками.
Є й протилежний приклад, і його теж варто тримати в голові. Іспанський «поганий банк» SAREB так само чекав кращих часів. Ціни падали, обслуговування боргу коштувало дорого, і у 2021 році майже 35 млрд євро його зобов’язань довелося включити до державного боргу. Лише 2022 рік SAREB закінчив зі збитком 1,5 млрд євро.
Різниця між цими історіями не в швидкості продажу. Вона в тому, чи хтось професійно управляв активами, поки чекав.
Для Gulliver все більш менш зрозуміло. Доки триває війна, від серії аукціонів зі зниженням ціни краще відмовитися. Комплекс тим часом має працювати, і працювати добре. Ощадбанк кредитує бізнес, а не здає в оренду торговельні площі, тож логічно віддати управління команді з міжнародним досвідом і прозорими показниками заповнюваності та доходу. Інший варіант: передати об’єкт у спеціальний державний інструмент для великих активів за участі Фонду державного майна. Таке рішення мають ухвалити власники й уряд, і відкладати його не варто.
А коли ринок оживе, продавати вже інакше. З розстрочкою. Можливо, частинами, окремо офісну вежу і торговельний центр. Зі страхуванням воєнних ризиків від міжнародних фінансових інституцій. І тоді, коли права банків на будівлю вже ніхто не оскаржуватиме, щоб покупець не отримав разом із вежею суди колишнього власника.
Ніщо з цього не скасовує неприємного факту: збитки по кредиту, виданому майже двадцять років тому, державі доведеться визнати. Питання лише в їхньому розмірі.
Майже за 20 років існування Gulliver побував заставою, речовим доказом, активом АРМА і власністю банків. Стратегії в нього так і не з’явилося. Почати можна з простого: не продавати його за безцінь.