Податок на пошкоджену нерухомість 2026: як зупинити нарахування ДПС
Отримання податкового повідомлення-рішення (ППР) із сумою податку до сплати за нерухомість, яка зазнала пошкоджень або була повністю зруйнована через бойові дії, нерідко викликає розгубленість у власників. Втім, самі по собі нараховані суми не означають обов'язку їх сплачувати, адже податкове законодавство України передбачає чіткий механізм звільнення від оподаткування.
Як зазначають експерти у випуску TAX Podcast, факт фізичного руйнування будинку, складу чи офісу ще не гарантує автоматичного анулювання податкових зобов'язань. Щоб пільга запрацювала, бізнесу та громадянам необхідно пройти юридично визначену процедуру фіксації та обліку.
Пошкоджене майно та податок на нерухомість: категорії руйнувань
Базовою нормою для оподаткування нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки, є стаття 266 Податкового кодексу України (ПКУ). Платниками є як фізичні особи, зокрема ФОП (фізична особа-підприємець), так і юридичні особи — резиденти та нерезиденти, а також співвласники майна. Водночас орендарі чи суборендарі не є суб'єктами сплати цього податку, тому їм варто контролювати, щоб орендодавці не перекладали на них безпідставні витрати.
Спеціальний режим звільнення регламентується пунктом 69.22 підрозділу 10 розділу XX ПКУ. Він чітко розмежовує правила нарахування податку залежно від ступеня пошкодження об'єкта, визначеного постановою КМУ № 380 від 26 березня 2022 року:
- І категорія (пошкодження до 40%): Об'єкт придатний до експлуатації та потребує лише поточного ремонту. Автоматичного звільнення немає. Пільгу, зменшення ставки або повне звільнення визначають виключно місцеві ради або військові адміністрації окремим офіційним рішенням.
- ІІ категорія (пошкодження 41–80%): Об'єкт потребує капітального ремонту, реконструкції чи реставрації. Податок не нараховується за умови наявності запису в реєстрі та офіційного зупинення експлуатації будівлі на період робіт.
- ІІІ категорія (руйнування 81–100%): Майно непридатне для використання та підлягає демонтажу або ліквідації. Податок не нараховується за наявності відповідних відомостей у державному обліку.
Підписуйтеся на наші соцмережі
Головна пастка для платників полягає у хибному уявленні, що фотофіксація, акт огляду ДСНС чи довідка з поліції про обстріл самі по собі звільняють від податку. Ці документи є первинними доказами для подальшої перевірки, проте ключовою юридичною підставою для ДПС є внесення даних до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок збройної агресії росії проти України (РПЗМ). До реєстру можна подавати відомості про майно, пошкоджене починаючи з 19 лютого 2014 року.
Звільнення від податку на нерухомість: строки та чи діє пільга
Податкова пільга діє строго у часових межах і не застосовується заднім числом. Нарахований за минулі роки податок не скасовується автоматично, навіть якщо об'єкт було пошкоджено у 2014 чи 2022 році, а повідомлення подано лише зараз.
Офіційне ненарахування податку починається з першого числа місяця, в якому факт пошкодження або руйнування зафіксовано в РПЗМ (або з дати набрання чинності рішенням місцевої ради для І категорії).
Дія пільги припиняється з першого числа місяця, наступного за місяцем, у якому об'єкт відремонтовано, відновлено та визнано придатним для проживання чи використання за призначенням. Роз'яснення ДПС від 3 вересня 2026 року підтверджує цей алгоритм і визначає порядок взаємодії фіскалів із платниками щодо отриманих ППР.
Практичні кейси застосування норм:
-
1
Запізніла реєстрація: Квартиру (ІІ категорія) пошкоджено в березні, проте власник вніс дані до РПЗМ лише в серпні. Податкове звільнення розпочнеться з 1 серпня. За період з березня по липень податок буде нараховано в повному обсязі.
-
2
Незначні пошкодження складу: Складське приміщення ФОП зазнало пошкоджень до 40% (І категорія). Пільга надається лише за наявності оприлюдненого рішення місцевої ради чи військової адміністрації із зазначенням конкретної адреси та об'єкта.
-
3
Відновлення офісу: Зруйнований офісний центр відремонтували та визнали придатним до використання у вересні. Обов'язок зі сплати податку поновлюється з 1 жовтня.
Покроковий алгоритм для скасування податку на нерухомість
Щоб не сплачувати податок за зруйновані чи пошкоджені об'єкти, власнику необхідно дотримуватися чіткої послідовності дій:
-
1
Подати повідомлення про пошкодження: Оформити заяву онлайн через портал або застосунок «Дія», або офлайн через ЦНАП чи нотаріуса.
-
2
Перевірити відомості в РПЗМ: Переконатися, що об'єкт отримав правильні ідентифікатори та категорію пошкодження. Зберегти номер повідомлення, витяг та скриншот із реєстру.
-
3
Зафіксувати зупинення експлуатації (для ІІ категорії): Для юридичних осіб та ФОП видати внутрішній наказ по підприємству про призупинення використання будівлі через проведення капітальних робіт або реконструкції. Дата наказу має передувати або відповідати даті внесення запису до реєстру.
-
4
Контролювати нарахування: Фізичні особи перевіряють отримані ППР (які надходять до 1 липня за попередній рік), а юридичні особи коригують податкові декларації.
-
5
Ініціювати звірку з ДПС: У разі отримання некоректного ППР протягом 60 днів подати до податкової за місцем реєстрації заяву про проведення звірки даних. До заяви додати витяг з РПЗМ, копію наказу про призупинення експлуатації (для ІІ категорії) або рішення місцевої ради (для І категорії).
Якщо ДПС не коригує суму після заяви про звірку, платник має право скористатися процедурою адміністративного оскарження, подавши скаргу. Судова практика свідчить, що податкові органи зазвичай задовольняють вимоги платників на етапі звірки чи адміністративного розгляду, якщо надано повний комплект підтвердних документів з РПЗМ.
Захист капіталу: як скасувати податок на нерухомість за об'єкт
Звільнення від сплати податку на нерухомість за пошкоджені або зруйновані війною об'єкти — це чітко регламентоване законодавче право, а не автоматична амністія. Ключовою умовою збереження капіталу бізнесу та приватних власників є своєчасність дій: без внесення запису до Державного реєстру пошкодженого майна фіскальні органи нараховуватимуть податкові зобов'язання в повному обсязі. Системна фіксація збитків, оформлення внутрішніх розпорядчих документів та активна взаємодія з ДПС дозволяють законно захистити майнові інтереси без ризику виникнення податкового боргу.