Українці мають заробляти на великій нерухомості: Віктор Бойчук, CCO S1 REIT про культуру співвласності
В останні роки в Україні поруч із традиційними напрямками інвестицій громадянам стають доступні альтернативні фінансові інструменти. Зокрема, інвестиційна компанія S1 REIT розвиває напрям колективних інвестицій у дохідну нерухомість.
Звісно, придбання окремої квартири або комерційних площ з метою здачі в оренду — поширена практика. Але для багатьох громадян із середніми статками такий напрямок інвестицій закритий. Адже далеко не кожна українська родина має вільні кошти для покупки нерухомості й можливість очікувати повернення інвестицій до 10-12 років.
Тим часом, S1 REIT знижує поріг входу до доступних кожному сум й таким чином відкриває приватним інвесторам доступ до проєктів, які раніше потребували великого капіталу. Як працює спільне інвестування у воєнних реаліях і як дохід від оренди поєднується із капіталізацією в інтерв'ю The Page розповідає Віктор Бойчук, CCO S1 REIT.
Спільне інвестування по-українськи: як з'явився S1 REIT
Як і коли у вас виникла ідея розвивати модель REIT в Україні та що стало поштовхом або прикладом для наслідування?
Ідея була проста: чому заробляти на великій дохідній нерухомості може лише той, хто має гроші на придбання цілого об’єкта? Торговельний центр, прибутковий будинок чи офісний центр потребують великого капіталу.
Саме цю проблему свого часу вирішили у США. У 1960 році там створили законодавчу основу для REIT (Real Estate Investment Trust) – інвестиційних компаній, через які люди могли інвестувати у велику нерухомість. Пізніше з’явилися онлайн-платформи на кшталт Fundrise, які зробили цей процес зручнішим.
Для нас ця ідея була близькою. Девелопер повного циклу Standard One (S1) з 2017 року першим в Україні почав створювати професійні об’єкти дохідної житлової та комерційної нерухомості. Ми мали компанію з управління активами, що займалася інвестиційною діяльністю з 2020 року, тож у 2024 році провели ребрендинг і заснували перші 3 фонди.
Як ви оцінюєте потенціал ринку, тобто, обсяг заощаджень українців, які потенційно можна залучити?
За даними Фонду гарантування вкладів, станом на 1 серпня 2026 року в українських банках зберігалося 1,75 трлн грн коштів фізичних осіб, включно з ФОП. Частина цих грошей потрібна людям для поточних витрат і фінансового резерву, тому ця сума не є оцінкою доступного інвестиційного капіталу. Водночас портфель ОВДП у власності фізичних осіб, станом на 29 жовтня 2026 року, становить 173,05 млрд грн., згідно з даними Мінфін. Це свідчить про наявність інвесторів, готових розглядати альтернативи зберіганню коштів на рахунку.
Нагадаю, що 2 жовтня в Україні підписали закон № 4962-IX, який розширює можливості для фізосіб у кваліфікаційних інвестиційних фондах, скасовуючи мінімальний поріг входу у 122 сертифікати (орієнтовно 122 тис. грн). Завдяки цьому почати інвестувати можна буде від 1000 грн, і ми вже працюємо над внесенням відповідних змін до регламентів наших фондів.
Хто інвестує в REIT і як захищені їхні гроші
Що вам відомо про коло ваших клієнтів — хто ці люди?
Серед наших інвесторів є IT-фахівці, військовослужбовці, менеджери українських і міжнародних компаній. Хтось робить першу інвестицію, хтось диверсифікує портфель. Вони приходять із різними сумами, але зазвичай хочуть одного: інвестувати в нерухомість без потреби самостійно купувати об’єкт, шукати орендарів і займатися його управлінням.
Проте головне тут — фінансова мета: одні прагнуть регулярного додаткового доходу, інші формують капітал для родини. Комусь важливо поступово інвестувати частину заробітку, а комусь — розподілити вже накопичені гроші між різними активами.
Підписуйтеся на наші соцмережі
Для початківця важлива можливість увійти з доступною сумою й поступово збільшувати інвестицію. Наприклад, після старту продажів сертифікатів S1 Plaza Позняки з першою інвестицією від 1 тис. грн кількість наших інвесторів за кілька тижнів зросла вчетверо.
Наскільки захищеним є приватний інвестор у такій моделі та яку роль відіграє регулювання НКЦПФР?
Захист має кілька рівнів. Нашим регулятором є Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР), яка здійснює нагляд і вимагає звітності. Права на сертифікати обліковуються через професійних учасників ринку (брокера й депозитарну установу), а активи фонду юридично відокремлені від майна компанії з управління. Вартість нерухомості підтверджує незалежна оцінка. Більше того, щороку ми проходимо незалежний зовнішній аудит (зокрема, у 2025 році оцінку проводили Crowe Erfolg Ukraine).
Водночас регулювання чи регулярні перевірки не гарантують дохідності й не страхують від ринкових (воєнних) ризиків: ціни на нерухомість, ставки оренди чи заповнюваність можуть змінюватися. Сертифікат фонду не є банківським депозитом, на нього не поширюється гарантування вкладів. Тому перед інвестуванням радимо вивчити регламент і умови фонду.
Як працює REIT і якими є реальні показники дохідності
Чим інвестування в REIT цікавіше за самостійну купівлю об'єкта під оренду?
Різниця у порозі входу, управлінні та концентрації ризику. Щоб купити й здавати квартиру, потрібні десятки тисяч доларів, а також час на самостійний пошук орендарів, ремонти та управління. У фонді інвестор купує частку від 1000 грн, а всією рутиною займається професійна команда S1 Property.
Але є і зворотний бік: у фонді інвестор не обирає конкретну квартиру, не може користуватися нею сам і платить за управління. Ці витрати впливають на результат. Тобто, інвестування через фонд — не заміна власній квартирі, а інший інструмент для тих, кому потрібен дохід від нерухомості без операційного навантаження. Вийти з такої інвестиції у всякому разі набагато простіше, ніж продати квартиру.
Головні переваги фондів REIT
- Доступ до масштабних проєктів (ТЦ, прибуткові будинки), які важко придбати самостійно.
- Професійне управління нерухомістю та орендарями.
- Низький поріг входу та можливість поступово збільшувати інвестицію.
- Диверсифікація коштів між різними об'єктами.
Яким був ваш перший інвестиційний продукт і чого вас навчив цей досвід?
Першими були фонди S1 ВДНГ та S1 Obolon з порогом входу близько $3 тис. Проте досвід показав, що таку суму готові інвестувати далеко не всі. Тому під час створення S1 Plaza Позняки ми орієнтувалися на низький поріг входу (1000 грн), виплати дивідендів з самого початку та зрозумілі умови виходу. Кількість інвесторів після цього зросла вчетверо.
Другий урок — комунікація. Замість складних розповідей про формат build-to-rent ми тепер пояснюємо просто: фонд купує нерухомість, ви купуєте частку в ній і отримуєте дохід.
Які ключові показники дохідності продемонстрували фонди S1 REIT за останній рік?
- S1 ВДНГ (готова орендна нерухомість): за період з 1 жовтня 2025 по 30 вересня 2026 року фактична річна дохідність за IRR становила 14,9% у доларах та 24,8% у гривні. Фонд повністю розпроданий, інвесторам нараховано майже 4 млн грн дивідендів.
- S1 Obolon (на етапі будівництва): фактичне зростання вартості активів за рік склало 9,1% у доларах та 18,5% у гривні.
- S1 Plaza Позняки: фактична річна дохідність за формулою IRR за період від початку продажів до 30 вересня 2026 року становив 16,15% у доларах та 22,43% у гривні. Нараховано близько 1,7 млн грн дивідендів.
Яким наразі є поріг входу у фонди і чи плануєте ви його змінити?
У S1 Plaza Позняки та S1 Позняки перша інвестиція становить від 1000 грн. Фонди для кваліфікованих інвесторів, зокрема S1 ДНК, наразі мають вищий поріг — від 122 тис. грн. Проте з прийняттям нового закону ми плануємо до кінця року знизити поріг входу в усі наші фонди до 1000 грн.
Як влаштований операційний процес управління об'єктами і чи є ризики вакантності?
Компанія з управління активами відповідає за фонд, а експлуатацією квартир займається S1 Property). Вони шукають орендарів, укладають договори, обслуговують нерухомість, комунікують та звітують. З орендних надходжень після витрат інвесторами фондів щомісяця виплачуються дивіденди.
Ризик вакантності існує: якщо площа простоює, дохід зменшується. Наше завдання — мінімізувати ці періоди за рахунок локації, обґрунтованої ціни та сервісу. У 2025 році ставки оренди в Києві зростали й результати ми щомісяця публікуємо на всіх наших публічних каналах комунікації для максимальної прозорості.
Новий фонд S1 ДНК: як працює модель
У чому полягає стратегічна ідея нового фонду S1 ДНК?
S1 ДНК поєднує в одному продукті дві логіки: діючий прибутковий будинок S1 ВДНГ (поточний орендний дохід) та прибутковий будинок S1 Obolon на етапі будівництва (зростання вартості). Для інвестора це означає поєднання «доходу зараз» і «зростання потім». Запланована дохідність — 9% річних у доларах з щомісячними дивідендами. Стратегічна мета — дати інвестору доступ до кількох активів як до єдиної інвестиції.
Як у S1 ДНК поєднується орендний дохід і капіталізація об'єктів, що будуються?
Один будинок уже готовий і приносить оренду, другий — будується та дорожчає в міру готовності. Дивіденди — це реальні гроші на рахунку, тоді як зростання вартості сертифіката відображає збільшення оціночної капіталізації інвестиції. При цьому на результат впливають терміни будівництва, ситуація на ринку та незалежна оцінка активів.
На чому базується прогноз дохідності S1 ДНК на рівні 9% річних у доларах?
9% у доларах — це прогнозна дохідність. Вона враховує орендний дохід діючого об'єкта, очікуване зростання вартості будівництва та прив'язку до долара. На практиці реальність може відрізнятися: наприклад, фактична загальна дохідність S1 ВДНГ за 2025 рік склала 16,9% у доларі завдяки зростанню вартості якісної вторинної нерухомості в Києві. Ми завжди наголошуємо, що це прогноз, який слід оцінювати разом із ризиками.
Яке майбутнє чекає на REIT в Україні
Який сценарій розвитку REIT-фондів в Україні ви вважаєте найбільш ймовірним у наступні 3–5 років?
Найімовірніший сценарій — поступовий перехід REIT від нішевого інструмента до звичного елемента особистого інвестиційного портфеля. Ринок зростатиме, з'являтимуться фонди з різними стратегіями (житлова, комерційна, складська нерухомість), зʼявлятимуться фонди з різних ніш (медичні, промислові, дата-центри), а банки та брокери активніше пропонуватимуть ці інструменти. Темпи залежатимуть від безпекової ситуації, доходів громадян та регуляторних умов.
Якою через 3–5 років ви бачите вашу компанію?
Ми хочемо, щоб S1 REIT асоціювався в українців з інвестуванням у дохідну нерухомість. Це ширша лінійка фондів під різні цілі, зручна інфраструктура спільно з фінансовими установами та нова модель фінансування комерційної нерухомості. Але головне для нас — зберегти прозорість і досягати запланованих показників дохідності для наших інвесторів, адже довіра на цьому ринку будується роками.