Головна Спільнота

Три типи нерухомості в Дубаї, які стабільно забезпечують дохідність у 2025–2026 роках

17 січня 2026 18:36 4 хвилин читання

За 15 років роботи ми проаналізували понад 2 400 інвестиційних угод. Висновок простий: дохідність визначає не бренд девелопера і не «престижність» району, а чітке розуміння типу активу та його відповідності ринковому попиту.

Нижче — три категорії об’єктів, які у 2024–2025 роках показали найвищу реальну чисту дохідність і ліквідність. Саме їх ми найчастіше рекомендуємо клієнтам із бюджетом від $300 тис.

Чому більшість інвесторів обирають неоптимальні активи

1
Помилкове ототожнення преміум-сегменту з інвестиційною привабливістюНаслідок: високі сервісні збори (18–25 AED/ft), низький попит на оренду великих юнітів, net yield зазвичай нижче 5,5 %.
2
Віра в універсальне зростання цінРеальність 2024–2025: лише окремі суб-ринки показали приріст 8–14 % р/р, тоді як низка «модних» районів продемонструвала стагнацію або зростання нижче інфляції.
3
Надмірна увага до імені девелопера замість економіки конкретного юнітаКлючові драйвери ROI: структура попиту, орендна динаміка, розмір і планування юніта, прогноз пропозиції в радіусі 2–3 км.

Читайте також: ITBridge: відповідальне управління ШІ — п'ятий воркшоп Go-To-Market Bootcamp

Наш фільтр оцінки (застосовується до кожного об’єкта)

Cash-flow: прогнозований net yield ≥ 7,5 %
Liquidity: час експозиції на продаж ≤ 90 днів без дисконту
Capital appreciation: очікуване зростання ціни на 5+ % р/р вище середньоринкового рівня за 3–7 років

Три типи активів, які відповідають цим критеріям у 2025–2026

Підписуйтеся на наші соцмережі

Тип 1. Студії та 1-спальні апартаменти в районах із високим орендним попитом

Найвищий ROI на вкладений капітал (8,4–10,2 % net у 2024–2025)
Найкоротший термін оренди (3–10 днів)
Низькі сервісні збори (10–14 AED/ft)
Максимальна ліквідність при перепродажіОптимально для інвесторів, орієнтованих на регулярний грошовий потік.

Тип 2. Апартаменти середнього сегменту (mid-market) у ком’юніті з підтвердженим попитом

Net yield 7,6–9,1 %
Вакантність 2–5 тижнів на рік
Стабільне зростання капіталу 6–10 % р/р
Найкраще співвідношення ризик/дохідністьНаш основний рекомендаційний сегмент для більшості клієнтів.

Тип 3. Комбінований портфель (60/40 або 70/30)

60–70 % — дохідний актив (студія/1-sp) у зрілому районі
30–40 % — об’єкт із високим потенціалом капіталізації (нові фази в перспективних ком’юніті)Середня дохідність портфеля за 2024–2025: 9,3–11,8 % (cash-flow + capital gain)

Сегменти, які ми свідомо не рекомендуємо у 2025–2026

Преміум- і люкс-об’єкти → net yield зазвичай < 5,8 %, висока чутливість до циклів
Юніти 3+ спальні → довший цикл оренди та продажу, вищі операційні витрати
Чиста ставка на short-term rental → сезонність і зростання конкуренції знижують середню дохідність

Два приклади з практики ProPart (2024–2025):

1
Бюджет $450 тис. Початковий вибір клієнта — 2-спальня в Dubai Marina (преміум-проєкт). Прогнозований net yield — 5,1 %.Запропонована альтернатива — 1-спальня в Dubai Hills Estate.Результат за перший рік: 9,4 % net, вакантність 0 днів.
2
Портфель $1,1 млн: 65 % — студія + 1-спальня в JVC та Arjan (дохід), 35 % — таунхаус у новій фазі Tilal Al Ghaf (зростання).Результат за 20 місяців: середньорічна дохідність портфеля 10,8 %, приріст капіталу по другому об’єкту +31 %.

Висновок

Ринок Дубая залишається одним із найпривабливіших у світі за співвідношенням дохідність/ризик.

Але ця привабливість реалізується лише при чіткому розумінні, який тип активу працює саме зараз.

У ProPart Real Estate ми працюємо виключно з об’єктами, які проходять наші внутрішні критерії дохідності та ліквідності.

Якщо ви хочете, щоб я проаналізував ваш інвестиційний запит або оцінив конкретний проєкт, я відкритий до консультації.

Якщо ви хочете поділитися з читачами SPEKA власним досвідом, розповісти свою історію чи опублікувати колонку на важливу для вас тему, долучайтеся. Відтепер ви можете зареєструватися на сайті SPEKA і самостійно опублікувати свій пост.