Нерухомість без кордонів: як шукати ринки і формати для вигідного інвестування
До повномасштабної війни нерухомість була найпопулярнішим інвестиційним інструментом в Україні. Цьому сприяли різноманіття пропозицій, стабільний висхідний тренд ціноутворення та зрозумілий для інвесторів механізм примноження вкладень (внаслідок капіталізації або пасивного доходу від оренди).
У кризових умовах цей механізм почав давати збої, що змусило інвесторів диверсифікувати інвестиційний портфель, аби зменшити ризики та отримати нові можливості. Це стало поштовхом до розвитку ринку дохідної нерухомості і пошуку перспективних локацій як всередині країни, так і в інших куточках світу.
Алгоритм вибору дохідної нерухомості
Формат дохідної нерухомості створений саме з метою регулярного пасивного доходу з мінімальним залученням власника в операційні процеси. Як стверджують учасники ринку, інвестиційна нерухомість говорить мовою цифр. Якщо рішення про придбання квартири або заміського будинку може включати емоційну складову (атмосфера, сусіди, соціальна інфраструктура тощо), то об’єкти дохідної нерухомості обираються за чітким алгоритмом — локація, концепція, досвід девелопера та керівної компанії, з якої випливають показники майбутньої капіталізації та дохідності.
Інвестування в умовах війни, що триває — складний виклик, адже кількість ризиків зростає, а прийняття рішення базується на великій кількості змінних складових. Однак особлива риса інвесторів — уміння ухвалювати рішення та бачити перспективи за будь-яких штормів. Більше того, знайти «тиху гавань» серед зовнішнього шторму завжди вигідніше, аніж інвестувати на спокійному ринку, який зазвичай має мінімальну прибутковість. Наприклад, на європейському ринку стандартний показник дохідності від інвестування в готельну нерухомість від 2 до 6% в окремих регіонах. Тому для інвесторів важливий стратегічний погляд та вміння вчасно розгледіти перспективні ринки.
Підписуйтеся на наші соцмережі
«Прихисток для грошей» всередині країни
Зі зрозумілих причин, перш за все фактору безпеки та перспектив розвитку внутрішнього туризму, найбільш перспективними зараз є регіони на заході України, зокрема Буковель та навколишні населені пункти в радіусі 40-50 км. Ще до початку повномасштабного вторгнення в розвиток туристичної та рекреаційної інфраструктури Буковелю вкладалися великі кошти і зараз цей тренд набирає обертів. Отже, на ринок регіону звернули увагу як великі досвідчені девелопери з усіх куточків країни, так і компанії, які тільки починають цей шлях. Кількість і якість пропозиції дохідної нерухомості зростає, але називати ринок близьким до перенасичення поки зарано.
«Буковель є центром та основною туристичною столицею Карпат, однак у цьому регіоні є й інші перспективні локації. Серед них Микуличин — мальовнича локація з великим туристичним потенціалом та активним розвитком інфраструктури; живописна Яблуниця; Верховина, відома своїми мінеральними водами, що створює додаткові можливості для розвитку оздоровчого туризму. Локації поза Буковелем та Франківщиною, що мають значний оздоровчий та туристичний потенціал: Поляна, Трускавець, Моршин, Східниця. Ці місцевості особливо привабливі для девелоперів та приватних інвесторів, які можуть будувати та розвивати готелі для продажу або власного використання. Ми впевнені в перспективності цих напрямів та їх потенціалі для залучення інвестицій», — каже Артур Лупашко, засновник групи компаній Ribas Hotels Group.
Ігор Ільчишен, засновник девелоперсько-інвестиційної компанії Arha Group, підкреслює, що останні кілька років з’являється багато концептуальних, відповідно дорогих в реалізації проєктів високого рівня. Дохідність по таких об’єктах може сягати 10-12%. Раніше девелопери декларували 15% і навіть 17%, але з розвитком сегменту і конкуренції, якість об’єктів очікуванно зростає, а дохідність знижується. Це нормальний ринковий процес, при якому формується стабільний показник прибутковості. «Ми йдем до того, що буде з’являтися більше масштабних преміальних комплексів. Вже цього року з’явилася велика кількість нових проєктів, як від девелоперів, які давно на ринку, так і від компаній-новачків. Це можна назвати результатом «хайпу» на ринку дохідної готельної нерухомості, який розпочався в 2022-23 роках. Цього року ринок підходить до етапу саморегуляції. Кількість хаотичних нових проєктів зменшується, ринок структурується, на перший план виходять показники якості та привабливості для туристів. Умови, які зараз пропонують девелопери інвесторам в проєктах Буковелю дуже лояльні — перший внесок від 15-20% та розтермінування на весь період будівництва».
Серед аргументів для інвестування в курортну нерухомість Карпатського регіону експерти відзначають популярність серед туристів з потенціалом до збільшення, що є базою для генерації стабільного прибутку, доступність для власного відвідування та можливість зробити внесок в економіку країни.
Інвестиційні можливості ринку нерухомості Балі
Альтернативним варіантом для інвестування і диверсифікації інвестиційного портфелю є далекий, але перспективний ринок острова Балі, відомий українцям перш за все як туристична локація. У період пандемії Covid-19 ринок нерухомості закритого на карантин острову був сильно девальвований і тільки зараз входить в фазу поступового відновлення. У наступні 3-5 років є тенденція на зростання за рахунок нового якісного продукту — апартаментів, віл, таунхаусів, а також масштабних інфраструктурних проєктів, які запланував уряд Індонезії.
За словами Артура Лупашка, основні переваги Балі — відсутність вираженої сезонності та постійний приплив туристів. Туристи з усього світу забезпечують повернення вкладених грошей інвесторам, які придбали тут дохідну нерухомість. Крім того, Індонезія входить до країн з високою економікою і має відносно стабільну валюту.
Олександр Лахтіонов уточнює, що за рахунок сезонності з мінімум 300 сонячних днів на рік, дохідність складає від 10% до 18% річних. Великий внутрішній ринок, активні зовнішні інвестиції, м’який податковий режим та міжнародна валютна зона – це відповідь на питання, чому нерухомість на Балі затребувана, попри те, що іноземці там інвестують на правах оренди. Адже інвестиційна нерухомість – це перш за все про грошовий потік та віддачу на капітал. Тому важлива саме роль керуючої компанії, яка вміє забезпечити стабільну завантаженість та створити умови для розвитку проєкту.
При цьому, фінансовий поріг входу для інвестора в обох локаціях (Буковель і Балі) майже однаковий. Починаючи від 80 тис. доларів можна придбати типові апартаменти, від 200 тис. — віллу. І ці об’єкти будуть співставні і за площею, і за класом, і за загальними характеристиками.
По локаціях для інвестування на Балі варто дивитися на три основні туристичні регіони, в кожного з яких свої характеристики та особливості. Чангу — місце для активного життя і відпочинку з розвиненою інфраструктурою. Убуд — духовний центр з неймовірною природою та історичними пам’ятками. Букіт — заповідний кліматичний курорт з горами та океаном. За ціною всі ці регіони співставні як в оренді, так і у вартості доби проживання.
Інвестувати в готельну нерухомість на Балі вигідно з позицій наявності вільної фінансової зони з прозорими правилами оподаткування та виведення доходу у валюті, а також створення точки диверсифікації в регіоні з іншими географічними, кліматичними та геополітичними умовами.
Отже, для ухвалення рішення про вибір локації та проєкту для інвестування важливо ретельно зважити всі складові від клімату та розташування до характеристик об’єкту, а також оцінити ситуацію на вторинному ринку нерухомості, адже одним з важливих факторів вдалої інвестиції в нерухомість є ліквідність та можливість конвертувати її в гроші на вигідних для інвестора умовах.