Чому майже 70% інвесторів у прибуткову нерухомість втрачають гроші або недоотримують того, чого очікували? І як цього уникнути

За роки керування готелями, апарт-комплексами та об’єктами комерційної нерухомості я бачив десятки історій: як успіхів, так і розчарувань. Немало є кейсів, як інвестори вкладали сотні тисяч доларів у “прибуткову” нерухомість, в результаті виходили з проєкту з мінімальним прибутком або взагалі зі збитками.

І справа не у «поганих локаціях» чи кризах. Проблема глибша. І я хочу поділитися своїм поглядом — не як теоретик, а як людина, яка розвивається в цій ніші вже більше 12-ти років і керує реальними об'єктами, які приносять зафіксовані дивіденди. 

1. Купівля нерухомості ≠ автономний бізнес: чому інвестування в готель — це не просто пасивний дохід

На моєму досвіді, одна з найчастіших ілюзій — це очікування, що нерухомість, особливо апарт-готелі = банківському депозиту: вклав і чекаєш виплат. Але готель — це живий організм.Це постійна робота з персоналом, гостями, сервісами, маркетингом, IT-системами, рев’ю, тарифами. Усе змінюється — сезон, попит, поведінка гостей. Це бізнес, а не просто квадратні метри.

Мої знайомі інвестори, які самостійно купували нерухомість без партнера-управлінця, часто були шоковані, коли замість очікуваних 20% річних отримували 2–3% або взагалі працювали «в нуль».

За даними PR Newswire, 90 % інвесторів хоча б раз втрачали гроші на нерухомості, а 42 % мали втрати більші за прибутки. Це не випадковість — це системна помилка мислення.PR Newswire, 2024

2. Як відрізнити “паперову прибутковість” від реальної

Бачив десятки презентацій з обіцянками, що ROI виглядає як реклама на чорну п’ятницю: 24%, 26%, «повернення інвестицій за 5 років». Але, коли дивишся на реальні витрати, виявляється:

Підписуйтеся на наші соцмережі

Як результат — замість прибутковості інвестор отримує безкінечне латання дір. У моїй практиці було кілька кейсів, коли власники приходили на зустріч чи консультацію з уже запущеними об’єктами. І як виявилося, фінансова модель у цих кейсах була побудована лише на гарно оформлених слайдах чи сайті. Без прив'язки до реальності.

На жаль, я не зміг отримати реальній звіт із даними щодо продажі інвесторами нерухомості зі збитками, бо є на це різні причини (і зміна власників, і не фіксування історії купівлі, інші чинники) — але скажу точно, що ви можете відвідати будь-який інвестиційний конгрес, форум тощо і поспілкуватись з представниками, щоб переконатись, що таких ситуацій немало.

3. Чому без системного управління навіть "класний" проєкт може згоріти вже за рік-два

Особисто я переконаний: управління — це не додаткова опція, а це основа прибутковості. У нас на початку діяльності, коли ми ще тільки освоювали цю нішу був об’єкт у чудовій локації — новий ремонт, стильний дизайн. Але перші 5 місяців без чіткої системи управління (зафіксовані скрипти і регламенти, постійні навчання і підвищення кваліфікації щодо сервісу, аналітика заповненості, динамічне ціноутворення і багато-багато чого) — показали фактичну збитковість.

Після запуску централізованої операційної моделі, оновлення каналів продажу і CRM-системи, взяття під постійний контроль сервісу — прибутковість зросла вдвічі. Це не «магія», це дисципліна. І саме це працює.

Мої знайомі в інших містах наприклад теж проходили тернистий шлях: спершу вигідно придбали на етапі будівництва десятки юнітів з надією постійно пасивно отримувати дохід  — потім шок від того, як працює взагалі ця сфера і що тут потрібна перманентна участь, розуміння запитів та трендів, команда, і робота з викликами.

За даними Cornerstone Commercial, головна причина, чому інвестори втрачають кошти — це відсутність професійного операційного менеджменту.Cornerstone Commercial, 2024

4. Роль довіри та репутації в успішних кейсах інвестування

Я переконаний, що сьогодні нерухомість = довіра. Не просто квадратні метри, а команда, яка цим займається. Бачив, як хороші об’єкти “згорали” лише тому, що забудовник вирішив сам “управляти” без досвіду, або обіцяв “гарантований дохід”, а потім зникав з горизонту.

Інвестори, які звертаються до мене зараз, хочуть одного — виконання зобов'язань. Якщо зафіксовано якийсь відсоток — то він має виплачуватись. І тому репутація — найцінніше, що ми як готельєри маємо.

Бо продавати те, що нереально виконати = підставляти всю сферу. Я отримую наразі часто різні відгуки від тих, хто десь якось спробував поспівпрацювати з такими, хто не виконав обіцяне і наразі ці люди просто зневірились у інвестуванні в нерухомість загалом. На жаль, так працює наша психіка, і один негативний досвід може згубно повпливати на загальні враження.

На що варто звернути увагу, якщо ви плануєте інвестувати

Висновок

Мій намір: не відмовляти вас від інвестування. Навпаки, я хочу допомогти вам вкластися у життєздатні проєкти з сильним управлінням. У наш час важливо повернути довіру до правильних об’єктів і професійних команд. Я готовий ділитися досвідом — тому що сам розпочинав із тестів, і не завжди вдалих спроб. Але саме цей весь досвід я вважаю, що і дає такий потужний ресурс для побудови дійсно хорошої репутації та виконання зобов'язань перед партнерами.