Головна Спільнота

Чому 90% інвесторів обирають неправильні проєкти в Дубаї — і як 15 років досвіду допомагають уникнути цих помилок

18 січня 2026 01:39 5 хвилин читання

Ринок Дубай виглядає як ідеальний: швидкий розвиток, стабільні закони, високий попит й інвестори з усього світу. Але за гарною картинкою ховається факт, про який рідко говорять вголос: більше 90% приватних інвесторів роблять помилку при виборі об'єектів нерухомості. Наслідком цього є заморожування капіталу, менший за очікуваний рівень доходу та повільне зростання вартості активу.

Чому це відбувається навіть на такому стабільно сильному ринку світу? І найголовніше — як цього уникнути?

Міф про "прості інвестиції" в Дубай

Помилка інвестора в типових ситуаціях — віра в те, що будь-який проєкт у Дубаї принесе прибуток. Реклама створює просту ілюзію: високий ROI, гарантії, оренда без ризику.

Читайте також: ITBridge: відповідальне управління ШІ — п'ятий воркшоп Go-To-Market Bootcamp

Але правда в тому, що не всі проєкти однакові, і далеко не всі девелопери надійні.

Чому більшість інвесторів у Дубаї отримують значно нижчу дохідність, ніж розраховували?

За 15 років роботи на ринку ми проаналізували сотні угод. Картина повторюється: 85–90 % приватних інвесторів фіксують реальний ROI на 30–60 % нижче заявленого у маркетингових матеріалах.

Ось п’ять ключових помилок, які ми бачимо найчастіше.

1
Орієнтація на маркетинг замість фінансової моделі

Красиві рендери, «преміальна локація» та заявлені 12–15 % річних спрацьовують на етапі продажу. На практиці середня чиста дохідність по оф-план проєктам 2021–2024 років становить 5,8–7,9 % (за нашими даними по 127 об’єктам).

2. Спрощене розуміння локації

Локація — це не лише поточна відстань до метро, а прогноз інфраструктури, баланс пропозиції та попиту, тип цільового орендаря і динаміка сервісних зборів через 3–7 років. Помилка на цьому етапі коштує 2–4 процентні пункти дохідності щорічно.

3. Відсутність належної перевірки девелопера

Підписуйтеся на наші соцмережі

Ключові питання, які рідко ставлять:

відсоток зданих вчасно проєктів за останні 10 років;
історія судових спорів із покупцями;
джерела фінансування поточних об’єктів.

Один затриманий проєкт — мінус 18–24 місяці капіталу під 0 %.

4. Ігнорування реальних експлуатаційних витрат

Заявлений gross yield 10–12 % перетворюється на net 5–7 % після вирахування:

сервісних зборів (14–22 AED/sq ft на рік);
вакантності та ротації орендарів;
комісій агентам і платформам;
сезонного просідання (червень–вересень).

5. Робота з агентами, орієнтованими на комісію забудовника

Більшість агентів отримують вищі комісійні від певних девелоперів. Це створює конфлікт інтересів. Результат — рекомендація проєктів із найвищою маржею для агента, а не для інвестора.

Реалії ринку Дубая (дані 2024–2025)

У 7 з 12 ключових суб-ринків пропозиція первинної нерухомості перевищує прогнозований попит до 2028 року.
41 % оф-план проєктів, зданих у 2023–2024, показали ціну перепродажу нижчу за launch price.
Середня різниця між заявленим і фактичним net ROI — 4,8 п.п.
Short-term оренда приносить вищу дохідність лише в 23 % об’єктів (за умови професійного управління).

Як ProPart Real Estate усуває ці ризики

1. Глибока оцінка кожного проєкту за 40+ параметрами

Історія та фінансова стійкість девелопера
Точність попередніх термінів здачі
Прогноз пропозиції в радіусі 2 км на 5 років вперед
Реалістична фінансова модель (net yield, cash-on-cash, IRR)

2. Фокус на прогнозованій дохідності, а не на «модних» районах

Ми свідомо не працюємо з проєктами, де співвідношення ризик/дохідність нижче наших внутрішніх стандартів.

3. Повний цикл супроводу

Від підбору та юридичної перевірки до налаштування управління активами після здачі.

Кейс для ознайомлення

Клієнт хотів купити квартиру в популярному проєкті JVC.

У рекламі — 11–12 % річних.

Ми порахували реально: вийде максимум 5,7 % + порожня квартира кілька місяців на рік через величезну конкуренцію.

Запропонували інший об’єкт (готовий, у менш розкрученому, але перспективному районі).

Результат за перший рік: 9,1 % чистими, без жодного дня простою.

Чек-лист для самостійної перевірки

Девелопер здав ≥ 90 % проєктів вчасно за останні 10 років
Net yield ≥ 7,5 % після всіх витрат (наші мінімальні критерії)
Прогноз пропозиції в районі на 2026–2029 нижчий за прогнозований попит
Сервісні збори ≤ 16 AED/sq ft (для нових об’єктів)
Контракт перевірений незалежним юристом (не той, якого пропонує забудовник)
Агент готовий надати письмовий розрахунок net yield і відмовитися від проєкту, якщо цифри не сходяться

Дубай залишається одним із найпривабливіших ринків світу за співвідношенням ризик/дохідність.

Але ця привабливість працює тільки за умови професійного підходу.

Якщо ви хочете інвестувати в Дубаї усвідомлено та з чіткою стратегією, Александр Логачов та команда ProPart Real Estate допоможуть обрати проєкти, що працюють на вашу довгострокову цінність.

Якщо ви хочете поділитися з читачами SPEKA власним досвідом, розповісти свою історію чи опублікувати колонку на важливу для вас тему, долучайтеся. Відтепер ви можете зареєструватися на сайті SPEKA і самостійно опублікувати свій пост.